برنامه ریزی مسکن

[Mohammad Aref 120,438]

تعریف برنامه ریزی مسکن

برنامه ریزی مسکن جزئی از نظام برنامه ریزی شهری محسوب می شود که در آن فعالیتهای اجتماعی ، اقتصادی و فرهنگی جزئی از فعالیت های درون مکانی و واحدهای مسکونی جزئی از فضاهای تغییر شکل یافته و تطابق یافته شهری محسوب می شود که بر حسب موضوع در چهارچوب برنامه ریزی مسکن مورد توجه قرار می گیرد . بر همین اساس برنامه ریزی مسکن با تخصیص فضاهای قابل سکونت به نیازهای مسکونی و توجه به محدودیت منابع و استفاده از تئوری ها و تکنیک های ویژه با چهارچوب اجتماعی ، فرهنگی ، سیاسی و اقتصادی سروکار دارد.

 

اهداف مورد نظر در برنامه ریزی مسکن

هدف اساسی برنامه ریزی مسکن تامین نیازهای فضایی فعالیت های انسانی به منظور وضعیت مطلوبتر سکونت با توجه به محدودیتهای منابع و امکانات است . همچنین هدف نهایی سیاست مسکن ، عملکرد مطلوب و بهینه آن است ، به طوری که از یکسو خواسته های اقشار مختلف را برآورد و از سوی دیگر در راستای اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی باشد . در برنامه های توسعه اقتصادی و اجتماعی هدف کلی سیاست های مسکن معمولا فراهم آوردن مسکن « کافی » یا « متعارف» برای تمام مردم است . این هدف کاملاً گسترده بوده و برای توضیح بیشتر آن را می توان به اهداف جزئی تر به شرح زیر تقسیم نمود :

 

اهداف کمی و مربوط به قیمتها . در قالب این هدف کمیت و شمار واحدهای مسکونی مورد نیاز برای خانوارهای جدید ، رفع کمبودهای قبلی ، حذف تراکم های غیر قابل قبول و همچنین قیمتها و توان مالی مانند نسبت قیمت مسکن به درآمد ، اجاره بها به در آمد و غیره مورد بررسی قرار می گیرد .

 

اهداف کیفی . این اهداف ارتقای کیفیت مساکن مانند کاهش تراکم ، استفاده از مصالح ساختمانی با دوام ، تأمین دسترسی به محل کار و غیره را در بر می گیرد .

 

اهداف مربوط به تقاضا . کنترل و هدایت تقاضای مسکن ، توسعه منابع مالی و اعتباری مورد نیاز تامین یارانه مسکن در زمره این اهداف قرار میگیرند .

 

اهداف مربوط به عرضه مسکن . این اهداف شامل چگونگی تدارک و تسریع در عرضه مسکن مانند توسعه زمین های مسکونی ، فراهم نمودن تاسیسات زیر بنایی ، مصالح ساختمانی ، نیروی انسانی و غیره است .

 

اهداف مربوط به اصلاح ساختار سازمانی و قانونی . توسعه بازار مسکن همگام با اصلاح ساختار اداری و سازمانی ، مشخص نمودن میزان و نحوه مشارکت بخشهای مختلف و رفع موانع اداری و قانونی و تدوین استاندارها ، ضوابط و مقررات لازم جزء این اهداف است .

 

اهداف مربوط به تأثیرات کلی اقتصادی و اجتماعی . رفع فقر یا کاهش آن ، کنترل تورم ، افزایش درآمد و پس انداز خانوارها – افزایش تولید و سرمایه گذاری و کاهش کسری پرداخت ها و بودجه دولت از جمله این اهداف است .

 

در برخی از منابع علاوه بر اهداف فوق به حفظ محیط زیست ( که به تأمین رشد و توسعه بدون داشتن پیامدهای مضر برای محیط زیست طبیعی و شهری و ایجاد فضاهای باز و کاستن از آلودگی های مختلف تاکید دارد ) نیز اشاره شده است . همچنین بر اهداف انسانی و روانی و مساله برابری و عدالت اجتماعی تاکید داشته و سعی در اتخاذ شیوه هایی دارد که گروههای کم درآمد موفق به تحصیل مسکن با حداقل هزینه شوند .

 

اقدامات اساسی در برنامه ریزی مسکن

برای تحقق اهداف مورد نظر در امر مسکن ، در مراحل مختلف برنامه ریزی مسکن اقدامات زیر ضروری به نظر می رسد :

 

 

• شناخت وضع موجود مسکن و تسهیلات آن از طریق جمع آوری و بهنگام نمودن آمار و اطلاعات موجود و ایجاد یک بانک اطلاعاتی ؛
  
• مطالعه روند گذشته در بازار مسکن و برآورد توابع عرضه و تقاضا و تابع تولید مسکن ؛
  
• مطالعه روند گذشته در شئون اجتماعی مسکن و برآورد روند تحولات سکونت در جامعه ؛
  
• مطالعه روند تحولات اقتصادی و اجتماعی جامعه در آینده بر اساس برنامه ریزی های ملی و پیش بینی آثار متقابل این تحولات در بخش مسکن و تعیین سهمی از عوامل تولید در سطح کشور که می توان به بخش مسکن اختصاص داد ؛
  
• ارزیابی برنامه ها و بررسی میزان و جهت تأثیر برنامه ریزی های مسکن درگذشته در کند کردن ، تسریع یا ابقای روند تحول سکونتی جامعه ؛
  
• پیش بینی عرضه و تقاضای مسکن و تعیین اعتبارات ، مصالح و نیروی انسانی مورد لزوم در بخش مسکن در آینده ؛
  
• برآورد کمیت و هزینه تسهیلات مربوط به مسکن از قبیل آب ، برق ، تلفن ، فاضلاب و سایر تأسیسات شهری مورد نیاز در آینده ، به تفکیک دوره های ۵ ساله و مشخص کردن واحدهای سازمانی آنها با شرح وظایف محوله ؛
  
• تعیین استانداردهای حداقل و حداکثر برای مسکن و تسهیلات مربوط در رابطه با هدفهای برنامه مسکن و سایر برنامه ها :
  
• تعیین هدفها برای سیاست ها و برنامه های مسکن و تسهیلات مربوط با توجه به استانداردها ؛
  
• بررسی کلیه اموری که بر امر توسعه اماکن مسکونی تأثیر گذار است ، مثل بخش ها و منطقه های مختلف شهر ، ساختمان ها و بافتهای گوناگون آنها ؛
  
• سعی در توسعه مشارکت مردم در فرایند برنامه ریزی و پیاده کردن طرحهای مسکن ، زیرا مردم به عنوان استفاده کنندگان ، تنها کسانی هستند که قادرند بازخور موثری به برنامه ریزان بدهند ، و پیاده کردن صحیح برنامه ها ، تنها با مشارکت افراد ذی نفع امکانپذیر خواهد بود ؛
  
• تعیین سرمایه گذاری کلی در بخش مسکن و همچنین تعیین سرمایه گذاری منطقه ای و اقماری مسکن ، شامل مسکن روستایی و شهری طی دوره مشخص شده ؛
  
• تقسیم و تخصیص سرمایه گذاری ها برای انواع مختلف مسکن و انواع گروه های درآمدی ؛
  
• تقسیم مسئولیت برای سرمایه گذاری بین بخش های دولتی و خصوصی ؛
  
• تعیین سیاست های مسکن دولتی شامل وام و برنامه های واگذاری و تأمین مالی انواع مختلف مسکن ؛
  
• مطالعه آثار سیاست ها و برنامه های مسکن در هزینه ها و تأمین مالی دراز مدت ( برای عوامل تولید و تغییرات فن آوری ) ؛
  
• ایجاد رابطه نزدیک بین هدف های مسکن و هدفهای کلی و عمومی توسعه اجتماعی – اقتصادی ، در این مورد مسکن به مثابه وسیله ای برای دستیابی به دیگر اهداف اجتماعی و اقتصادی توسعه در نظر گرفته می شود ؛
  
• پیش بینی مسکن برای آن دسته از کسانی که به علت برنامه ریزی ناگزیر به تغییر مسکن هستند ، با توجه به امکانات مالی و نیازهای آنها ؛
  
• شناخت توان مالی اقشار مختلف و لحاظ کردن آن در برنامه مسکن ؛ این امر یکی از اساسی ترین عوامل در موفقیت برنامه هاست . اگر گروهای کم در آمد امکانات ورود به بازار مسکن را نیابند ، علاوه بر ناکامی اهداف برنامه مسکن ، عوارض دیگری مانند ترویج و گسترش استفاده از راههای غیر قانونی از جمله تجاوز به اراضی و یا ساخت مساکن با کیفیت پایین را به دنبال خواهد داشت ؛
  
• توجه به حفظ محیط زیست ، چون مسکن بخش عمده ای از ساختار شهری را شامل می شود ، سهم اصلی در تهدید محیط زیست را دارد . بر این اساس ، برنامه ریزی مسکن باید در جهت نیل به آنگونه توسعه شهری باشد که اهداف کلان محیط زیست پایدار را تأمین کند . مثلاً اهمیت دادن به مکان یابی اراضی مناسب جهت اجرای سیاستهای توسعه مسکن و تأمین زیر ساختهای مربوط به مسکن با توجه به ملاحظات زیست محیطی از جمله اقدامات لازم در این زمینه است ؛
  
• پیش بینی مدیریت و تشکیلات مناسب . مدیریت از جمله مؤثرترین ابزار موفقیت برنامه مسکن است . تشکیلات بخش مسکن باید با حداقل منابع بتواند بخش مسکن را مدیریت کند ، به طوری که اهداف برنامه ، یعنی تأمین مسکن کافی برای اقشار مختلف تأمین شود ؛
  
• تعیین سیاستهای کلی و اجرایی برنامه ملی مسکن بر اساس اهداف تعیین شده با در نظر گرفتن و برآورد آثار اقتصادی و مالی انجام این سیاستها در سایر بخشهای اقتصادی کشور .
  

 

مراحل و روشهای برنامه ریزی

۱- گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز

در این مرحله اطلاعات ، آمار و مطالعات در زمینه های آمار حساب های ملی ، آمارهای جمعیتی ، اطلاعات اقتصادی ، اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری ، اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن ، آمار مربوط یه هزینه ایجاد واحد مسکونی ، اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان و صنایع مربوط ، اطلاعات مربوط به زمین ، سازندگان و مدیریت عمومی مسکن ، اطلاعات مربوط به مؤسسات مالی و قوانین مربوط به بخش مسکن ، گردآوری میگردد.

 

۲- تجزیه و تحلیل اطلاعات ، برآورد میزان عرضه ، خصوصیات عرضه ، تخمین نیاز و تقاضای مسکن

در این مرحله ضمن تجزیه و تحلیل اطلاعات گردآوری شده ، عرضه واحدهای مسکونی بر اساس نیاز ناشی از تخریب و تجدید بنا ، کمبود عرضه موجود و نیاز به عرضه جدید بررسی می شود . همچنین در این مرحله خصوصیات کالبدی و اقتصادی واحدهای مسکونی مورد تخریب ، موجود و جدید ، تعداد آنها ، ابعاد و اندازه آنها بررسی می شود . در رابطه با تخمین نیاز به واحد مسکونی عمدتاً خصوصیات افراد از قبیل : تعداد افراد خانوار ، نوع خانوار ، افراد خانوار بر حسب سن و جنس ، خصوصیات اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی خانوار در وضعیت کنونی و آتی آن بررسی می شود .

 

۳- تعیین راهبردها ، روشها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده

از نظر عملی لازمه برنامه ریزی و تصمیم گیری ، تعیین کمی هدفها و نحوه دستیابی به آنهاست . به این دلیل باید از روشهای آماری و ریاضی سود جست و جنبه های کمی تصمیم گیری را نیز روشن نمود .

 

روش متداول برنامه ریزی مسکن

در روش متداول برنامه ریزی مسکن ابتدا عوامل تعیین کننده تقاضا شناخته شده و با توجه به روند گذشته ، برای آینده تقاضا پیش بینی می گردد. این عوامل عبارتند از :

 

 

• کمبود واحدهای مسکونی ، که ناشی از تفاوت بین واحدهای مسکونی و تعداد خانوارهای موجود است . در این مورد ابتدا تراکم قابل قبول انتخاب شده ، سپس میزان واحدهای مسکونی مورد نیاز برای جایگزینی ساختمانهای نامناسب محاسبه می شود ، که مجموع آنها کمبود مسکن را نشان می دهد .
  
• نرخ تشکیل خانواده که ناشی از افزایش طبیعی جمعیت ، مهاجرت و تغییر در وسعت خانوار و الگوهای سکونت ( بعد خانوار ، خانوارهای هسته ای ، خانوارها ی گسترده و غیره ) است .
  
• استهلاک واحدهای مسکونی . هر ساله از عمر مفید تعدادی از ساختمانهای مسکونی کاسته می شود و تخریب می شوند و با توجه به اینکه پاره ای از ساختمان تخریب شده یا اصولاً تجدید بنا نشده و یا تبدیل به انواع دیگر ساختمان می گردند می توان نرخ استهلاک را محاسبه نمود .
  
• ذخیره خانه های خالی . معمولاً درصدی از واحدهای مسکونی که آماده فروش یا اجاره هستند در یک مدت فاصله زمانی خالی می مانند که این نرخ بستگی به وضعیت اقتصادی و اجتماعی و اطمینان مالک یا سازنده به آینده اقتصادی کشور دارد .
  
• واحد هایی که بر اثر حوادث طبیعی مانند سیل و زلزله و یا بر اثر حوادثی مانند جنگ تخریب می شوند .
  

 

این نیازها را می توان بر اساس مناطق مختلف شهری و روستایی و استانهای مختلف و نیز به تفکیک گروههای در آمد برآورد نمود . پس از برآورد کمی نیازها ، امکانات ساخت و عرضه مسکن برآورد می گردد.

 

سهم مسکن از امکانات ملی از طریق زیر محاسبه می شود . نسبتهای زیر بر اساس روند گذشته و فروض مختلف برآورد می گردد :

 

1. نسبت ارزش افزوده بخش مسکن به کل تولید ناخالص داخلی .
   
2. نسبت سرمایه گذاری در بخش مسکن به ارزش افزوده در بخش مسکن .
   
3. نسبت سرمایه گذاری در مسکن به تشکیل سرمایه ثابت ناخالص داخلی .
   
4. نسبت سرمایه گذاری در مسکن به سرمایه گذاری در ساختمان به طور اعم .
   
5. نسبت سرمایه گذاری در ساخت و سازهای مسکونی به کل سرمایه گذاری در ساخت و سازها .
   

 

سپس با استفاده از نتایج حاصل از برنامه ریزی ملی و داده های اقتصاد کلان ، نرخ رشد تولید ناخالص ملی محاسبه شده، نرخ رشد و سهم مسکن از تولید ناخالص داخلی تعیین و بر آن اساس ارزش افزوده بخش مسکن محاسبه می گردد. سپس با استفاده از نسبتهای فوق ، مقایسه بین المللی این نسبتها و تغییرات متمایل به اهداف موجود ، میزان سرمایه گذاری ممکن در بخش مسکن در هر دوره برنامه ای ، به قیمتهای ثابت محاسبه می شود ، سپس با برآورد قیمتها و هزینه احداث یک متر مربع زیر بنا به قیمت ثابت ، میزان زیربنای مسکن که می توان با امکانات موجود در دوره برنامه احداث نمود ، به دست می آید. این ارقام با مقایسه ارقام به دست آمده از تجزیه و تحلیل روند گذشته تعدیل شده ، سهم بخش خصوصی و دولتی تعین می گردد .

 

در مقایسه ارقام به دست آمده با نیازها مشخص می گردد که در هر مقطع زمانی تا چه حد به اهداف کمی و کیفی مورد نظر برنامه ریز ملی می توان دست یافت.

 

منبع: کیمیافکر بزرگ

[Mohammad Aref 120,438]

مسکن و توسعه پایدار 

مقوله توسعه پایدار موضوعی است که در سال های اخیر و به دنبال بحران توسعه در ابعاد شهری و منطقه ای بطور جدی مطرح گردیده است. کارایی و پویایی سیاست های توسعه شهری در رأس اهداف سیاست های توسعه پایدار شهری قرار می گیرد. توجه به بازار و تقاضای مؤثر مسکن، ایجاد تعادل و هماهنگی بافتها و فضاهای حاصل از توسعه واحدهای مسکونی در کالبد و سیمای شهری ، توجه جدی به معیار های زیست محیطی و داشتن معیارهای هنجاری نظیر انعطاف در سیاست ها از جمله موضوعات مرتبط هستند.

در نگاه اول می توان گفت که عمده ترین عوامل و نیز تمهیدات مؤثر در تخریب و یا ارتقاء محیط زیست شهری به تصمیمات در سطح کلان مرتبط است. تغییرات اقلیم ناشی از سیاست گذاری های کلان صنعتی، سیستم های آب در مقیاس های منطقه ای، حفظ جنگل ها و مراتع، نوع سیستم های حمل و نقل عمومی و خصوصی، سیستم های جمع آوری دفع و بازیافت زباله سیاست های گسترش شهر با توجه به اراضی کشاورزی از آن جمله اند.

با این حال تأثیر سیاست های موردی مسکن و نیز پروژه های مسکونی بر محیط زیست شهری نیز قابل تأمل است. ارتباط ضوابط ساخت و ساز در اراضی باغات، حفظ و توسعه فضاهای سبز از آن جمله اند. تفاوت در ویژگی های زیست محیطی مناطق، نوع خاصی از سیاستهای مسکن را می طلبد.

تفاوت در سیاست های توسعه شهری که به تبع تنوع شرایط اقتصادی، اجتماعی و زیست محیطی وجود دارد، تنوع در سیاست های مسکن را نیز طلب می کند. هریک از شهرهای کویری، سرد، کوهستانی، اقلیم مرطوب، و نیز شهرهای متفاوت از نظر اندازه و نقش و عملکرد آنها سیاست های توسعه شهری خاص خود را مطرح می کند که به تبع آن سیاست های مسکن خاصی را نیز نیازمند هستند.

علاوه بر این ، بافت های مستقر در مناطق مختلف شهر (مرکزی و فرسوده، میانی، حاشیه ای و جدید) از ابعاد متنوعی در زمینه های هویت، زیر ساخت ها، فرهنگ، تراکم و زمین متفاوت هستند. بنابراین برای یک شهر نیز نمی توان یک سیاست مسکن را تدوین . اجرا کرد. سیاست های مرتبط با این موضوعات مذکور نظیر بهسازی و نوسازی، افزایش تراکم می باید در هماهنگی با یکدیگر باشد.

منبع: کیمیافکر بزرگ

[Mohammad Aref 120,438]

مسکن و جایگاه آن در سیاست های توسعه شهری

مسکن در زمره اساسی ترین و حساس ترین بخش ها در برنامه های توسعه اقتصادی و اجتماعی است. در بعد اقتصادی رابطه مستقیم بین اقتصاد کلان و سرمایه گذاری در بخش مسکن و سیاستهای آن وجود دارد که محورهای عمده آن را میزان سرمایه گذاری تولید مسکن و اشتغال تشکیل می دهند. از سوی دیگر اثرات متقابل سیاستهای اقتصادی و اقتصاد خانوارها که موضوعاتی نظیر قیمت و هزینه مسکن ، وام و کیفیت مسکن را شامل می شود نیز قابل تامل است. عمده ترین شاخص های اقتصادی مسکن را می توان سهم مسکن از تولید ناخالص ملی ، نقش بخش های مختلف دولتی ، خصوصی و تعاون ، متوسط و سرانه زیربنا، نحوه تصرف مسکن، سهم استیجار ، توان تولید مسکن ، سهم اعتبارات و سهم اشتغال بر شمرد.

در بعد اجتماعی نیز موضوعات متنوعی نظیر نیاز به مسکن ، عدالت اجتماعی ، دسترسی به مسکن ، بی مسکنی ، بد مسکنی ، پاسخگویی به روابط اجتماعی و فرهنگی انسان ، نیازهای اجتماعی و خصوصیات جمعیتی مطرح می شوند. از شاخص های اجتماعی دیگر می توان کمبود مسکن ، نرخ رشد جمعیت و خانوار ، بعد و ساختار خانوارها ، متوسط و سرانه زیر بنا ، معماری و طراحی داخلی ، دسترسی به خدمات ، تراکم ، بی خانمانها و کیفیت مسکن را نام برد.

نگرش بخشی به مقوله مسکن از جمله غفلت هایی است که از یک سو عدم تحقق اهداف برنامه های مسکن را به دنبال داشته و از سوی دیگر بدیده های ناهنجار توسعه شهری را موجب می شود. فقدان نگرش آمایشی به مسکن باعث می گردد تا سیاستها و خط مشی های موردی ، تک بعدی و مقطعی نه تنها نتوانند به اهداف خود نایل شوند بلکه سازمان فضایی شهر را بطور غیر منطقی شکل دهند. از جمله این نوع سیاستها و خط مشی ها می توان به کوچک سازی ، انبوه سازی ، بلند مرتبه سازی ، افزایش تراکم ، مسکن استیجاریی ، مسکن آزاد – حمایتی- اجتماعی ، مقررات زمین شهری ، آماده سازی زمین ، شهرهای جدید ، الگوی مصرف مسکن و نوسازی بافتهای قدیم اشاره کرد.

منبع: کیمیافکر بزرگ

[Mohammad Aref 120,438]

شهرهای جدید و مسکن

سیاست شهرهای جدید در جهان و ایران به حدود یک قرن قبل باز می گردد. در زمان پیدایش اولین باغ شهرها ( هسته اولیه نظریه شهر های جدید توسط (ابنزر هوارد)، تأمین مسکن ویلایی ، اهداف و الگوهای اولیه را شامل می شد. سپس تأمین مسکن نیاز های حاصل از توسعه صنعتی، ساماندهی فضای ملی، تمرکز زدایی جمعیتی و اقتصادی  و حل مشکلات مسکن اقشار کم درآمد از جمله برنامه های بعدی سیاست شهر های جدید جهان گردید. با این حال ، اجرای سیاست با ناکامی های فراوانی مواجه گردید. شکست سیاست شهرهای جدید در کشور لهستان، مجارستان، امریکای لاتین و مصر از آن جمله اند. در برزیل باعث رواج زاغه نشینی ، در اردن حل تنها ۳ درصد مشکل مسکن، در هند و افریقا عدم تطابق با سنت فرهنگ و به عنوان کالای لوکس و پرهزینه بودن و در کره تبدیل به خوابگاه از تجربیات منفی شهرهای جدید بوده است.

اما سابقه احداث شهرهای جدید در ایران به مفهوم امروزی حدود ۳ دهه اخیر می باشد. این سیاست از سال ۱۳۶۴  و در راستای توسعه شهری و عمدتاً در جهت مقابله با مسائل و مشکلات شهرهای بزرگ مطرح گردیده است. در قالب اهداف کلی احداث شهرهای جدید در ایران، حل مشکل تأمین مسکن، خدمات و تأسیسات و تجهیزات شهری و نیز مهار رشد قیمت زمین و مسکن از جمله ضروریات ایجاد آنها بوده است.

در تبیین مقوله تأمین مسکن در شهر های جدید و ارتباط آن با برنامه های مسکن شهر مادر و قرار گیری آنها در فرآیند برنامه ریزی مسکن منطقه ، به جز تعیین سهمیه ای برای تولید مسکن شهر های جدید در قالب برنامه های ۵ ساله، ارتباط منطقی و تعریف شده ای دیده نمی شود.

از جمله دلایل این مسئله فقدان مدیریت یکپارچه در امر برنامه ریزی تأمین مسکن و زمین در شهرهای جدید و شهرهای مادر است. شرکت عمران شهرهای جدید به عنوان یک نهاد مستقل سیاستهای خاص خود را پیش برده است، سازمان ملی زمین و مسکن ارتباط تعریف شده با شهرهای جدید نداشته و بخش خصوصی نیز در راستای اهداف خود اقدام می کند.

منبع: کیمیافکر بزرگ

[Mohammad Aref 120,438]

معیارهای تدوین فرآیند برنامه ریزی مسکن

هدف نهایی هر سیاست مسکن عملکرد مطلوب و بهینه آن است، بطوریکه از یک سو خواسته های اقشار مختلف را بر آورده ساخته و از سوی دیگر، در راستای اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی باشد. اهداف برنامه بخش مسکن می تواند از دیدگاه اقشار مختلف جامعه (مصرف کننده، تولید کننده، برنامه ریز و دولت) متفاوت باشد.

از دیدگاه مصرف کننده، بعنوان مهمترین قشر هدف هر برنامه مسکن، موارد ذیل می تواند مدنظر باشند: داشتن سرپناه و مسکن مناسب یکی از نیازهای اساسی انسان بوده و براین اساس همه خانوار‌ها می باید دارای مسکن باشند، هزینه مسکن نباید از قسمت مشخصی از درآمد خانوار فراتر رود، فضای سکونت باید کافی باشد،‌ مسکن باید از نظر حوادث و بلایای طبیعی دارای سازه امن باشد، تأسیسات زیربنایی و خدمات مربوط به مسکن باید موجود و قابل اعتماد باشد،‌ مکان مسکن می باید از دسترسی مناسب به اشتغال برخوردار باشد، قوانین و مقررات می باید از حقوق تصرف و مالکیت حمایت کند، توان و حق انتخاب برای واحد‌های مسکونی مختلف (چه ملکی و چه اجاره‌ای) وجود داشته باشد، و اطلاعات مطمئن و کافی از مسکن به منظور انتخاب وجود داشته باشد.

در مقابل، اهداف یک برنامه جامع مسکن از دیدگاه تولید کننده و سازنده می تواند به گونه ای دیگر باشد که از آن جمله می توان به موارد زیر اشاره کرد: زمین کافی و به قیمت مناسب وجود داشته باشد- شبکه های زیرساختی به اندازه کافی و مطلوب موجود باشد. مصالح ساختمانی، تجهیزات و نیروی انسانی ماهر به اندازه کافی و به قیمت مناسب قابل تأمین باشد – بین بخش مسکن و سایر بخشها از نظر مقررات و انگیزه های سرمایه گذاری تفاوت عمده ای وجود نداشته باشد و مؤسسات مالی مسکن قدرت رقابت با مؤسسات مالی دیگر بخشها را داشته باشند.

– مؤسسات مالی مجبور به کار تحت شرایط سوبسید نباشند. مقررات مربوط به کاربری، آماده سازی زمین، ساختمان، مالکیت و مالیات روشن بوده و به خوبی قابل پیش بینی باشند. اطلاعات کافی برای تولید کننده در جهت پیش بینی تقاضای آینده وجود داشته باشد، و نرخ بازگشت سرمایه برای ساخت مسکن به اندازه کافی وجود داشته و بطور کلی انگیزه سرمایه گذاری قابل تداوم باشد.

دراین میان، اهداف برنامه مسکن از سوی برنامه ریزان و تصمیم گیرندگان می تواند در جهت نزدیک کردن اهداف،‌ انتظارات و دیدگاه های اقشار مختلف و مصرف کننده و تولید کننده باشد. دخالت در مقوله مسکن از سوی برنامه‌ریزان و دولت می‌تواند دو اثر متفاوت داشته باشد، برنامه مسکن ممکن است در جهت تحقق اهداف اقتصادی و اجتماعی کلان ثمربخش بوده و در ضمن گامی در جهت بهبود شرایط بخش مسکن باشد. در مقابل، برنامه مسکن می تواند خود بخش مسکن را فلج نماید. برای مثال، این امر می تواند از طریق بلوکه کردن تولید، بی انگیزه کردن تقاضا،‌ کاهش کیفیت و یا افزایش قیمت ها حادث شود دراین حالت، دخالت دولت از طبق کنترل قیمتها اعمال خواهد شد که خود می تواند کاهش انگیزه در تولید و بطور کلی ناتوانی در حل مسئله باشد.

بدین ترتیب، چنانچه قرار باشد که خواسته های تمامی گروه های مربوط به بخش مسکن، از جمله آنچه در رابطه با مصرف کننده و تولید کننده در فوق به آنها اشاره گردید، سیاستهای مسکن می باید به طریقی تدوین شوند که در آن شناخت کافی از چگونگی کار بازار مسکن وجود داشته باشد. دراین راستا، لازمست دلایل ناتوانی و نقاط ضعف برنامه های مسکن تجزیه و تحلیل شده و سیاستها و برنامه ها به دقت ترسیم شوند. در مراحل اولیه تدوین فرایند لازمست معیارهای برنامه ای تعریف شده و در طول برنامه بکار گرفته شوند.

دراین راستا، معیارهای بسیاری قابل تعریف هستند. سه نمونه اساسی از این معیارها شامل توان مالی، محیط زیست و تشکیلات می باشد. در توجیه اهمیت و انتخاب معیارهای سه گانه فوق، باید گفت که بانک جهانی، بعنوان یکی از مهمترین ارگانهای بین‌المللی در امر تحقیقات مسکن سه هدف اصلی زیر را در هر سیاست مسکن مدنظر قرار داده و بدین ترتیب اهمیت سه معیار فوق الذکر نیز می تواند در قالب اهداف مورد نظر توجیه شود:

(۱) سیاست مسکن می باید کارا و در جهت تولید به مفهوم عام باشد و از منافع مورد استفاده حداکثر بهره برداری را بعمل آورد.

(۲) سیاست مسکن می‌باید پاسخگوی نیازهای اقشار مختلف جمعیتی از جمله گروه های کم درآمد باشد، بطوریکه این گروه ها توان تهیه مسکن را داشته باشند.

(۳) سیاست مسکن می باید در جهت تأمین اهداف زیست محیطی باشد، بطوریکه ضمن استفاده از منابع طبیعی در جهت افزایش جمعیت، موجبات تخریب این منافع را نیز فراهم نیاورد.

توان مالی

شناخت توان مالی اقشار مختلف مردم و ملحوظ کردن آن در برنامه مسکن می تواند بعنوان یکی از اساسی ترین عوامل مؤثر در موفقیت برنامه تجزیه و تحلیل گردد . اهمیت این مقوله تا آنجاست که بخش عمده ای از تحقیقات مسکن در سطح جهانی در حال حاضر به این معیار اختصاص دارد. کاهش قدرت خرید مردم بطور کلی و گروههای کم درآمد بطور اخص بعنوان یک مسئله اصلی دراین راستا بوده که تأثیر قابل توجه در عملکرد و کارایی برنامه بخش مسکن دارد. چنانچه گروه های کم درآمد امکان ورود به بازار مسکن را پیدا نکنند، علاوه برناکامی اهداف برنامه مسکن، عوارض گسترده آنرا می توان در موارد متعددی شاهد بود. برای مثال، ترویج و گسترش استفاده از راه های غیر قانونی از جمله تجاوز به اراضی و یا ساخت با کیفیت پایین را می‌توان از جمله عوارض و تبعات منفی این مقوله تجزیه و تحلیل کرد در اینصورت، اگر چه کمیت بخش مسکن ممکن است قابل ملاحظه باشد، اما تنزل کیفیت کلی آن به یکی از مسائل و تنگناهای عمده در برنامه های آینده تبدیل خواهد شد.

یک برنامه جامع مسکن می باید به این نکته اساسی بپردازد که چگونه برنامه ای تدوین شود تا ضمن اینکه کیفیت مسکن ارتقاء یافته،‌ اقشار مختلف بخصوص گروه هاس کم درآمد از عهده مسکن مورد نظر برآیند. در جهت تحقق این امر لازمست معیارهایی چون درآمد خانوار از یک سو و مکان، هزینه و طیف مسکن از سوی دیگر، به گونه ای مدنظر قرار گیرند که دارای ارتباط منطقی با مقوله شغل، هزینه های حمل و نقل و دیگر خدمات باشد. کمک لازم به گروه های کم درآمد می تواند از طریق تأمین سوبسید برای اقشار کم درآمد و به حداقل رساندن هزینه های تولید و نیز تأمین زمین ارزان قیمت و کاهش هزینه های آماده سازی زمین انجام گیرد. آنچه که در بخش مسکن برنامه پنجساله دوم تحت عناوین مسکن اجتماعی، حمایتی و آزاد تلاش شده است می تواند گامی دراین راستا تلقی شده و مورد علاقه قرار گیرد.

محیط زیست

معیار محیط زیست در برنامه مسکن می تواند در ابعاد مختلف تجزیه و تحلیل گردد. از آنجایی که مسکن بخش عمده ای از کاربری و ساختار شهری را شامل می گردد، سهم اصلی در تهدید محیط زیست را نیز دارد. براین اساس، برنامه ریزی مسکن می باید در جهت نیل به آنگونه توسعه شهری باشد که اهداف کلان محیط زیست پایدار را تأمین کند. برای مثال، اهمیت دادن به مکان یابی اراضی مناسب جهت اجرای سیاست های توسعه مسکن می تواند بعنوان اولین گام دراین راستا باشد.

در قالب معیار محیط زیست، تأمین زیرساختهای مربوط به مسکن از جمله موضوعات قابل بررسی است که در راستای تأمین سلامت جامعه، استانداردهای ایمنی و کیفیت محیط زیست ارزیابی شود. شبکه های ارتباطی، آب، هدایت آبهای سطحی، برق و فاضلاب از عوامل کلیدی زیست محیطی هستند که نیاز به برنامه ریزی در قالب فرآیند برنامه ریزی مسکن است.

تشکیلات

تولید مسکن زمانی اتفاق می افتد که تأمین تمامی عوامل آن امکان پذیر باشد. این عوامل بطور معمول در مقولات زمین، سرمایه، مصالح ساختمانی، نیروی انسانی، تشکیلات و مدیریت تجزیه و تحلیل می شوند. در این میان، عامل مدیریت بخش مسکن در قالب فرایند تدوین برنامه را می توان بعنوان عامل محوری محسوب داشت. این عامل از جمله مؤثرترین ابزار موقعیت برنامه مسکن بوده و از طریق برقراری سیاست مطلوب در جهت ساختار و تشکیلات شکل می گیرد. تشکیلات بخش مسکن می باید با حداقل منابع بتواند بخش مسکن را مدیریت کند، بطوریکه اهداف برنامه از جمله تأمین مسکن کافی برای اقشار مختلف و به گونه ای که همه گروه ها از عهده آن برآیند تأمین شود.

با توجه به انجام ارزیابی برنامه های مسکن در سطح جهانی و تجربیات بدست آمده نقش دولتها اخیراً از تولید کننده مسکن به توانمند کننده، تجهیز کننده و تشویق کننده بخش خصوصی تبدیل شده است. در این راستا، نقش دولت در تولید مستقیم مسکن می باید به حداقل برسد (مگر در شرایط ویژه از قبیل ضرورتهای حاصل از بلایای طبیعی که نیازمند تولید در مقیاس و در زمان کوتاه است). در جهت ایجاد رقابت بین اعتبارات بخش مسکن با سایر بخشها، ضروریست سیستم مالی مؤثر تدوین شود. برای مثال،‌ تشویق در جهت ورود مؤسسات مختلف سرمایه گذاری به بخش مسکن و تقویت مؤسسات مالی مسکن از جمله خط مشی ‌هایی است که می تواند مدنظر باشد.

رفع محدودیت های موجود برای بانکهای تجاری در جهت تأمین اعتبارات لازم برای مسکن از جمله موارد این مقوله است همچنین تفکر در جهت ایجاد سیستم اختصاصی در جهت تأمین منابع مالی برای گروه های کم درآمد قابل ملاحظه است.

منبع: کیمیافکر بزرگ

[Mohammad Aref 120,438]

برنامه ریزی محلی مسکن

در کنار تنگناهای متعدد در فرآیند برنامه ریزی مسکن، فقدان نگرش محلی را باید یکی از عوامل مؤثر در عدم تحقق اهداف کمی و کیفی برنامه ها دانست. دیدگاه ها و روش های برنامه ریزی شهری در طول عمر خود و در جهت ارتقاء و کارایی، مواجه با تغییرات و تحولات اساسی گردیده اند، اما برنامه ریزی محلی مسکن اصولاً مورد توجه نبوده است.

به دنبال مطرح شدن نقاط ضعف نظام های متمرکز برنامه ریزی، مدت طولانی است که ایده و اصل تمرکز زدایی در جوامع مختلف تجربه شده است. نزدیک ترین موضوع برنامه ریزی به موضوع مسکن، برنامه ریزی شهری است که از دهه ۱۹۶۰ در کشورهای غرب دچار تحول و دگرگونی اساسی شد و در اجرای آن طرح های جامع شهری جای خود را به طرح های ساختاری – راهبردی دادند.

از دلایل عمده این تحول می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

• عدم توجه کافی طرح های جامع به ماهیت پیچیده و پویای شهر.
• تمرکز بر ابعاد کالبدی شهر
• عدم انسجام در مطالعات و در مراحل برنامه ریزی تا مدیریت و اجرا.
• تأکید زیاد بر روش های کمی.
• انعطاف ناپذیری طرح ها.
• عدم مشارکت فعال مردم در فرآیند تهیه و اجرای طرح.
• عدم توجه به امکانات و واقعیت های اجرایی در محل.
• لحاظ نکردن ابزار نظارت و کنترل.

در فرآیند برنامه ریزی شهری و تدوین برنامه های توسعه و عمران به عنوان طرح های بالا دست مسکن، بکارگیری و مدنظر قراردادن معیارهای هنجاری از اصول اساسی است. از جمله این معیارها می توان موارد ذیل را برشمرد:

• لزوم نگرش آمایشی: یکپارچگی در برنامه های توسعه و عمران
• کارایی
• انعطاف (بدلیل پویایی شهر و تغییر شرایط)
• عدالت اجتماعی
• هماهنگی (درقوانین، نهادها، اجرا)
• اثربخشی برنامه ها
• انسجام بین مراحل مختلف برنامه
• مشارکت مردم
• حفظ محیط زیست
• توجه به واقعیت های اجرایی و مشکلات موجود و شرایط خاص هر شهر
• استفاده بهینه از منابع

در بُعد مقیاس، برنامه ریزی مسکن در سطح ملی به صورت بخشی و با تکیه بر اطلاعات و شاخص های مبین وضعیت مسکن در کل مناطق کشور (شاخص های ملی) صورت می‌گیرد. هدف اساسی برنامه ریزی مسکن در سطح ملی ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن با توجه به موقعیت مسکن در توسعه اقتصادی و اجتماعی کلان است. در این برنامه به رابطه بین مسکن و سایر بخش ها نیز توجه شده و سیاستگذاری کلان برای دستیابی به اهداف برنامه صورت می‌گیرد.

در مقیاس منطقه ای مسکن، عرضه و تقاضا در سطح منطقه سنجیده شده و تعادل آنها مورد نظر است. در اینجا رابطه بین بخش مسکن و اقتصاد کلان مورد توجه نبوده، بلکه تأکید اساسی برابعاد و پتانسیل های اقتصادی در داخل منطقه است. به عنوان نمونه در برنامه دوم توسعه برای توزیع جغرافیایی انواع واحد‌های مسکونی (آزاد، حمایت شده و اجتماعی)‌ در مناطق شهری کشور، از شاخص ها و معیارهای اجتماعی، شاخص های اقتصادی و شاخص های کالبدی مبین وضعیت مسکن در این مناطق استفاده شده و توزیع مناسب تری برای تخصیص این واحد‌ها به مناطق شهری ارائه شده است.

برنامه ریزی محلی مسکن در واقع اجرای خط مشی هایی است که نیل به اهداف سطوح ملی و منطقه ای را میسر می سازد. برنامه ریزی محلی مسکن با دو رویکرد متفاوت قابل مطالعه است.

رویکرد اول، تقسیم یا توزیع اهداف و اعتبارات برنامه ملی و منطقه ای به واحد‌های جغرافیایی کوچکتر – ناحیه، شهرستان، شهر و منطقه – است. این رویکرد در تهیه برنامه های اجرایی مسکن دیده می شود و در این برنامه ها اعتبارات و سیاست های ملی مسکن در بین استانهای کشور توزیع می شود.

رویکرد دوم، بررسی وضعیت مسکن در سطح محلی (شهر، منطقه یا محله) و شناخت مسائل و محدودیت ها و امکانات و پتانسیل های سکونتی و برآورد زمین مسکونی مورد نیاز برای توسعه مسکونی آینده و تفکیک مناسب اراضی است.

برنامه ریزی محلی مسکن، زمینه تحقق و اجرای سیاست ها و پیشنهادات طرح های ناحیه ای و شهری را فراهم می کند. از جمله وظایف اصلی برنامه های محلی می توان به موارد ذیل اشاره کرد: تحقق اهداف تعیین شده در طرح های جامع شهری، اجرای طرح های کاربری زمین براساس توان های واقعی، تنظیم ضوابط و مقررات سه بعدی ساخت و ساز در جهت ارتقا کیفی فضای شهری، تهیه طرح های هندسی شبکه های عبور و مرور و جزئیات شهرسازی، و فراهم نمودن زمینه پذیرش مسئولیت های زیست محیطی در سطح محلی، کمک به مردم برای درک فرآیند طرح های تفصیلی شهر، مشارکت دادن مردم در اجرای طرح ها و جذب سرمایه های مردم برای ساماندهی محلات.

برنامه ریزی محلی مسکن در ایران

برنامه ریزی مسکن در ایران از سابقه ای حدود چهل ساله برخوردار است، زمانی که موضوع “خانه سازی و ساختمان” در برنامه سوم عمرانی قبل از انقلاب اسلامی (۴۶-۱۳۴۲) مطرح شد. سیاست هایی نظیر اعطاء‌ وام های دراز مدت برای تأمین هزینه ساختمان، تأسیس دوره های آموزشی برای کارگران ماهر ساختمانی و گسترش اقدامات خودیاری در برنامه فوق الذکر مطرح شد. در برنامه عمرانی چهارم نیز موضوعاتی نظیر پس انداز و وام مسکن، تشویق آپارتمان سازی، نوسازی محلات قدیمی، نظارت بر اجرای مقررات ساختمان ها و پژوهش در سبک ها و مصالح ساختمانی منظور گردید. همچنین در برنامه عمرانی پنجم، تجهیز اعتبارات بانکی و پرداخت کمک بهره وام به گروه های کم درآمد، الزام واحد‌های صنعتی و ساخت مسکن کارگران از اهم خط مشی های برنامه در قالب موضوع مسکن بود.

با این حال باید گفت که موضوع مسکن به عنوان یک بخش مهم در توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور، برای اولین بار در برنامه های پس از انقلاب اسلامی دارای سر فصل مستقل گردید. ابتدا در برنامه اول تهیه شده برای سالهای ۶۶-۱۳۶۲، که اجرا نگردید، مسکن در قالب بخش مستقل درج شد. در برنامه اول اجرا شده طی سالهای ۷۳-۱۳۶۸ نیز به بخش مسکن و در قالب فرآیندی نسبتاً جامع پرداخته شد. فرایند برنامه‌ریزی این بخش در برنامه دوم (۷۷-۱۳۷۳) با تغییرات اساسی مواجه گردید، به گونه‌ای که با تعریف سه نوع مسکن آزاد، حمایتی و اجتماعی، ایده‌های جدیدی مطرح و اعمال شد. اما فرایند برنامه سوم به نوعی به وضعیت برنامه اول بازگشت و به اجرا در آمد.

با گذشت حدود چهار دهه از ورود مسکن به فرایند برنامه ریزی در کشور و به ویژه با اجرای سه برنامه جامع بخش مسکن در دوران پس از انقلاب اسلامی، بخش مسکن در کشور از کاستی های فراوانی رنج می‌برد. مسائل کمی و کیفی مسکن در ایران همچنان به عنوان یکی از مهمترین دغدغه های جامعه ایران به شمار می رود. این مهم در تمام سطوح،‌ از مقیاس ملی و کلان کشور به دلیل سهم و اهمیت مسکن در توسعه اقتصادی و اجتماعی تا اقتصاد خرد، به دلیل جایگاه هزینه مسکن در اقتصاد خانوار، مطرح است. در حالی که اثرات انکار ناپذیر عوامل بیرونی حاکم بر بخش مسکن را باید پذیرفت، اما عوامل درونی نیز از نقش تعیین کننده ای برخوردار هستند. این عوامل به نگرش ها و دیدگاه های فرآیند برنامه ریزی ارتباط پیدا می کند که در کشور ما عمدتاً بصورت برنامه ریزی ملی و از بالا به پائین است.

نمونه‌هایی از اهداف کیفی که در برنامه های ملی مسکن منظور می شوند به شرح ذیل قابل تأمل هستند:

• تغییر در شیوه های ساخت و ساز
• بهبود شاخص های کلی
• ارتقاء نسبت سرانه موجود در کشور و هدایت به سمت زیربنای کمتر و کیفیت بهتر و تقلیل ارزبری بخش ساختمان و مسکن
• حفظ یا بهبود تراکم در واحد مسکونی
• استفاده بهینه از زمین
• افزایش سهم تولید انبوه مسکن
• نوسازی بافت های فرسوده مسکونی
• کمک به اقشار آسیب پذیر در تأمین مسکن و ایجاد تعادل بین درآمد خانوارها با قیمت های روز مسکن
• هماهنگی سیاست های توسعه مسکن با الزامات زیست محیطی
• حمایت از تشکل های صنفی سازندگان

با توجه به اهداف کلی دیده شده در برنامه های ملی مسکن، تحقق آنها می تواند زیر سؤال باشد. برای مثال، علی رغم مطرح شدن موضوع نوسازی و بهسازی بافتهای قدیمی و فرسوده که در قالب قانون برنامه دوم و پیرو تشکیل سازمان عمران و بهسازی شهری در سال ۱۳۷۵ اتفاق افتاد، تجربه قابل توجهی در بُعد ساخت تولید مسکن در این بافتها به چشم نمی خورد. همچنین ناکامی بخش مسکن در برنامه دوم در تحقق هدف گروه های مسکن تعریف شده (آزاد، حمایتی، اجتماعی) را نیز باید در فقدان رویکرد محلی دانست.

بر اساس ارزیابی های بعمل آمده از سیاست های مسکن در برنامه دوم توسعه، می توان بخش عمده ای از مشکلات مطرح شده در ناکارایی برنامه را به فقدان رویکرد محلی در برنامه ریزی مسکن ارتباط داد. از جمله مشکلات مطرح شده می توان موارد ذیل را برشمرد:

در تولید مسکن اجتماعی:

• فقدان انگیزه برای تولید کننده بخش خصوصی
• فقدان راه کارهای مناسب برای ثبت و شناسایی نیازمندان واقعی
• نا هماهنگی استانداردهای مسکن اجتماعی با مقررات ساخت و ساز شهری
• الگوی جابجایی بهره مندان اولیه با خانوارهای گروه های درآمدی بالاتر

در تولید مسکن حمایتی:

• نبود راه کارهای ویژه برای تشویق هرچه بیشتر تولید مسکن حمایتی؛

در کوچک سازی:

• افزایش تمایل به بزرگ سازی، و در نتیجه از بین بردن اثرات مثبت کوچک سازی در استفاده بهینه از توان تولید موجود
• مشکلات اجتماعی و روانی ناشی از تراکم های سکونتی نامطلوب
• ناهماهنگی بین سیاستهای کوچک سازی و مقررات ساخت و ساز

در انبوه سازی:

• عدم هماهنگی بین سیاست های تأمین مسکن و سیاست های توسعه شهری (انتقال هزینه‌های توسعه شبکه به انبوه‌ساز).
• کمبود اعتبارات
• عدم هماهنگی بین سیاستهای تأمین مسکن و سیاست های مالیاتی و عوارض و بیمه

به همین شکل، در سیاست های پس انداز، اعتبارات، یارانه، زمین، مسکن استیجاری و تولید بخش دولتی نیز مشکلات بسیاری را می توان یافت که ناشی از فقدان رویکرد محلی باشد.

برای رفع مشکلات فوق الذکر، راه حلهایی نیز مطرح می‌ شود که به نوعی به فقدان نگرش برنامه ریزی محلی ارتباط پیدا می کند. برای مثال، برای حل مشکل مسکن اجتماعی، تولید آن با مشارکت نهادهای مردمی و عمومی، شناسایی گروه های نیازمند برحسب مشاغل و سپردن واگذاری مسکن اجتماعی به شهرداری ها و مؤسسات عمومی پیشنهاد می‌شود. برای رفع مشکلات انبوه سازی و کوچک سازی نیز، لزوم هماهنگی بین سیاست های مسکن، توسعه شهری و خدمات ساخت و ساز مجموعه مسکونی و محله مطرح است .

در این روند، حتی شرح خدمات طرح های توسعه شهری نیز به موضوع مسکن به میزان قابل قبول نپرداخته و به عبارتی،‌ از تهیه کنندگان طرح های توسعه شهری خواسته نشده است که به موضوع مسکن بصورت همه جانبه و عمیق بپردازند. بدین ترتیب، موضوع برنامه ریزی مسکن نیز در طرح های توسعه شهری نمی تواند به وضوح مورد تأکید قرار گیرد. بدین گونه است که طرح های توسعه شهری نیز به موضوع مسکن مشابه بسیاری از موضوعات و عناصر شهری پرداخته اند. این طرح ها نگاه بسیار سطحی به مقوله برنامه ریزی مسکن دارند و عمدتاً به بررسی اجمالی وضعیت و شناخت مسکن در ابعاد کلی و نیز در شاخص های محدودی نظیر زمین و تراکم و کیفیت بنا بسنده می کنند. موارد فوق الذکر نشان می دهد که بخش عمده ای از مشکلات ناشی از غفلت از ویژگی ها و شرایط محلی است. تدوین برنامه های مسکن در قالب برنامه های ملی صورت می گیرد و تقریباً هیچ جایگاهی برای مسکن در برنامه های منطقه ای و ملی مدنظر نیست.

برنامه ریزی مسکن در ایران و نهادهای محلی

عوامل مؤثر در تحقق برنامه ریزی محلی مسکن را می توان در ابعاد مختلف مدیریتی، اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و زیست محیطی تحلیل کرد. در این میان، عامل مدیریت نقش تعیین کننده ای دارد که می تواند در تحقق اهداف سایر ابعاد نیز مؤثر افتد. دراینجا نقش نهادهای محلی در فرآیند برنامه ریزی محلی مسکن قابل تأمل و تجزیه و تحلیل است. علی الاصول، نهادهای محلی، سازمانهایی هستند که می باید امور شهر را با مشارکت شهروندان آن اداره کنند و تجلی‌گاه مشارکت مردم باشند. درقوانین موجود ایران،‌نقش نهادهای محلی (نظیر شوراها و شهرداری ها) در برنامه ریزی مسکن به ندرت تبیین شده است.

شهرداری ها از طریق انجام فعالیت ها و عملکردهای مختلف و با اختیار داشتن ابزار کنترلی و اجرایی در حوزه های متعدد شهری (نظیر صدور پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار، تغییر کاربری های شهری، اجرای طرح های توسعه شهری، نوسازی و عمران شهری، فروش تراکم و نظایر آن،) تأثیر مهمی برن حوه ساخت و ساز مسکن، عرضه و تقاضای مسکن ،‌نحوه شکل گیری و توسعه محلات مسکونی برجای می گذارند.

نمونه های عمده وظایف شهرداری ها در زمینه مسکن در قوانین و مقررات

نمونه وظایف شهرداری ها در ارتباط با مسکن	مستند قانونی
۱- اتخاذ تدابیر لازم برای ساخت خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی‌بضاعت ساکن شهر	بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری
۲- صدور پروانه برای کلیه ساختمان های شهر	بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری
۳- تعیین نوع استفاده از ساختمان براساس نقشه جامع شهر و قید آن در پروانه ساختمانی	تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری
۴- صدور پروانه جهت هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان برای مالکان اراضی واقع در محدوده شهر و یا حریم آن	ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
۵- نظارت مستمر برعملیات اجرایی ساختمان از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی توسط مهندسان ناظر	تبصره ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
۶- تهیه آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان	تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری
۷- بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آنها درهر استان توسط کمیسیون ماده ۵ که محل دبیرخانه آن شهرداری و دبیر آن شهردار است.	ماده ۵ قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران
۸- تأیید نقشه‌های تفکیکی براساس ضوابط طرح جامع، تفصیلی یا هادی	ماده ۶ قانون تأسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران
۹- تهیه طرح تفصیلی شهر	قانون برنامه پنج‌ساله دوم
۱۰- تنظیم شناسنامه جهت تعیین وضعیت مقاومت ساختمان در برابر زلزله	ماده ۲ آیین‌نامه مقاوم سازی در برابر زلزله
۱۱- صدور پروانه،‌گواهی عدم خلاف و گواهی پایان ساختمان توسط شهرداری‌های کشور طبق شناسنامه ساختمان.	مصوبه شورایعالی اداری در ۱۹/۸/۱۳۷۱
۱۲- تهیه نقشه‌های تفصیلی نقشه‌های جامع مصوب	تبصره ۱ ماده ۲۳ قانون نوسازی و عمران شهری

مأخذ : برگرفته از: حجتی اشرفی ۱۳۷۶؛ مرکز مطالعات برنامه ریزی شهری و مهندسین مشاور شارمند ۱۳۷۸، صفحات ۱۳۱ – ۱۲۸٫

در برهه ای از دوران پس از انقلاب اسلامی، زمین به عنوان مهمترین عامل در تولید مسکن، در اجرای قوانین زمین شهری در اختیار دولت بود و در این راستا، قوانین دولت مرکزی نقش کلیدی در تولید مسکن داشت. برای مثال، طی سال های ۱۳۶۵ – ۱۳۵۵، تولید مسکن بر رشد جمعیت کشور فزونی یافت. اما با اتمام مهلت مواد کلیدی این قوانین (به ویژه ماده ۹ قانون زمین شهری که به دولت اجازه تملک اراضی بایر و دایر را نیز می داد)،‌ نقش دولت بسیار کم رنگ شد، و به عبارتی تولید مسکن در قالب قانون عرضه و تقاضا به حیات خود ادامه داد و نقش برنامه ریزی متمرکز زمین بسیار کم رنگ شد.

در سال های گذشته،‌ اهمیت مسکن در شهر تهران به گونه ای بوده است که چالش های فراوانی را هم در مقیاس ملی و هم در مقیاس شهر تهران مطرح کرده که مهمترین آنها ظهور پدیده “فروش تراکم” از اوایل دهه ۱۳۷۰ بوده است. سیاست خودکفایی شهرداری ها و کاهش اتکا به منابع مالی دولتی که از اواسط دهه ۶۰ در برنامه اول توسعه مطرح شد،‌ باعث گردید تا سهم دولت در تأمین بودجه شهرداری‌ها از ۷/۱۳ در صد در سال ۶۷ به ۵/۱ در صد در سال ۱۳۷۸ کاهش یابد.

اجرای این سیاست بدون بررسی علمی ابعاد مختلف آن و بدون ارائه طرح جایگزین برای تأمین درآمد پایدار شهرداری ها انجام گرفت. هرچند ابزاری مانند تغییر کاربری، فروش اراضی و مشارکت با بخش خصوصی بکارگرفته شد، اما استفاده از ابزار “فروش تراکم مازاد” به عنوان سهل ترین و پر درآمد‌ترین راه کسب درآمد مطرح شد.

ابزار “فروش تراکم ” تا آن زمان در ایران و در جهان (به شکلی که در ایران تجربه شده) وجود نداشته و علاوه برناپایداری منبع درآمدی، تبعات سوء غیر قابل جبرانی نیز در پی دارد. شهرداری تهران با فروش تراکم مازاد برمیزان مصوب در طرح های شهری، اثر قابل ملاحظه ای بر قیمت زمین و مسکن گذاشت، ساختار کالبدی – فضایی شهر را دگرگون کرد و محلات شهری را با توسعه ای نا هماهنگ و برنامه ریزی نشده مواجه ساخت. از جمله: برهم زدن نظام و ساختار کالبدی – فضایی شهر، تشدید مسائل دسترسی و ترافیک، آلودگی هوا، کمبود خدمات شهری، مشکلات تأمین شبکه های انتقال و توزیع آب و برق، تبعات نامناسب فرهنگی – اجتماعی و عوارض سوء ناشی از عدم توازن بین جمعیت و ظرفیتهای تأسیسات شهری در مناطق و محلات مختلف شهر بدون توجه به عوامل متشکل محیط مسکونی صورت گیرد. افزایش تراکم نیازمند تأمین تأسیسات زیربنایی و کاربری‌های آموزشی، درمانی، رفاهی، امنیتی و فضای سبز است تا بتواند مجموعه واحد‌های مسکونی را به محیط مسکونی مناسب با تأمین روابط صحیح اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی تبدیل کند

مشارکت مردم، معیار اصلی

اصل مشارکت مردم را باید از جمله مهمترین معیارهای هنجاری دانست که در کنار سایر اصول . معیارها، نظیر کارایی، عدالت اجتماعی، اثربخشی، مسئولیت پذیری، هماهنگی، انعطاف و تمهیدات زیست محیطی، نقش تعیین کننده‌ای در تحقق برنامه های توسعه و عمران دارد. از امتیازات مثبت این اصل در مقیاس کلان، می توان به کاهش مسائل و تنش های اجتماعی، سرعت در انجام برنامه ها، ملاحظات فرهنگی، استفاده از خلاقیت ها، افزایش کارایی، مسئولیت پذیرکردن مردم، کاهش تشکیلات دولتی، توجیه اقتصادی طرح ها و برنامه ها در جهت ارتقاء جامعه در ابعاد مختلف، و جلب اعتماد مردم اشاره کرد.

موضوع مشارکت مردم در تدوین و اجرای برنامه های توسعه شهری از اهمیت خاصی برخوردار است. با این حال، مسکن را باید موضوعی دانست که اصل مشارکت مردم در آن به عنوان کلیدی ترین معیار است. مشارکت مردم در امر برنامه ریزی مسکن را می توان در ابعاد مختلف دید:

۱- اظهار نظر در فرآیند برنامه ریزی، طراحی، اجرا.

۲- افزایش امکان تأمین مالی و نیروی انسانی،

۳- امکان نظارت برای بهبود کیفیت و ارتقاء کارایی

۴- تطبیق با تمایلات و خواسته‌های مردم در قالب سازگاری با ویژگی های فرهنگی، اجتماعی،‌جمعیت، آداب و سنن.

بر اساس آمار و اطلاعات ارائه شده در طول برنامه های مختلف، حدود ۹۵ در صد از واحد‌های مسکونی کشور توسط بخش خصوصی تولید می شود. اما تعریف تولید مسکن توسط بخش خصوصی در ایران را باید متفاوت از بسیاری کشورهای دیگر دانست. براساس تشکیلات و نظام تولید مسکن در مقیاس جهانی، بخش خصوصی به تشکیلاتی اطلاق می شود که در آن، سازندگان، متخصص در تولید مسکن هستند که در قالب سرمایه گذاران، پیمانکاران، سازندگان و شرکتهای خصوصی عمل می کنند. به عبارتی، در جوامع این چنین، مسکن به ندرت توسط مالک شخصی ساخته می شود. اما در ایران، به گونه ای است که به جز چند شرکت معدود و یا سازندگان کوچک، بخش عمده‌ای از ۹۵ درصد بخش خصوصی را مالکین انفرادی و صاحبان مسکن تشکیل می دهند که بصورت خویش فرما اقدام به ساخت مسکن خود می نمایند.

تغییر فرآیند برنامه ریزی از تصمیم گیری یک سویه و متمرکز به سمت فرآیند مشارکتی از اصول مهمی است که می تواند سیاست گذاری و فرآیند برنامه ریزی را به عنوان یک چالش مطرح کند. عدم تطابق سیاست ها، برنامه ها و طرح های توسعه شهری با نیازهای واقعی مردم و خواسته ها و تمایلات آنها، موجبات ناکارایی‌ آنها را پدید می آورد. خواسته های مردم، دولت و سازندگان در تولید مسکن متفاوت است و چنانچه به هریک از آنها بهاء لازم داده نشود، اهداف برنامه های تدوین شده محقق نخواهد شد. با این حال،‌ نقش مردم به عنوان مخاطب اصلی و مصرف کننده تولید، شاید نقش کلیدی و تعیین کننده باشد.

هرچند ابعاد ملی مسکن را به هیچ وجه نمی توان انکار کرد. بدیهی است بسیاری از شاخص های مسکن در مقیاس های فراتر از محله و شهر و منطقه، بلکه باید در مقیاس ملی مورد بررسی و تجریه و تحلیل قرار گیرد و امکانات و محدودیت های ملی مدنظر باشند.

با این حال، بسیاری از مسائل و مشکلات مسکن را باید در ابعاد محلی آن دید، زیرا شرایط تحقق شاخص های مسکن را شرایط محلی تأمین می کنند. تجربه ایران در برنامه ریزی مسکن نشان می دهد که نگرش محلی در برنا ه‌های تهیه شده به شدت مورد غفلت قرار گرفته است که تأثیر تعیین کننده در موفقیت و یا ناکافی برنامه‌ها دارد. در فرآیند برنامه ریزی مسکن در کشور، نهادهای محلی که مجریان برنامه های مسکن و توسعه شهری هستند، نقش و جایگاه تعریف شده‌ ی ندارند.

ضرورت های برنامه ریزی محلی مسکن

• تفاوت در شرایط و ویژگی های محلی در شهرها و نیز مناطق و محلات شهری.
• امکان ارزیابی ظرفیت مناطق و محلات شهری مختلف برای اسکان مطلوب جمعیت در قالب تحقق اصل توسعه پایدار.
• امکان هماهنگی بین دستگاه های محلی برای تحقق اهداف برنامه‌های مسکن.
• امکان شناخت دقیق‌تر از وضعیت شهر و جزئیات بازار مسکن و تحلیل واقعی از روند و عوامل مؤثر.
• امکان تطبیق ایده ها و طرحهای مسکن با شرایط اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنین شهر با توجه به شناخت صحیح تر از این شرایط.
• امکان تحقق ایده تبدیل مسکن به محیط مسکونی با توجه به شناخت دقیق تر. تبدیل سرپناه، خانه و مسکن به محل سکونت مطلوب، نیازمند تأمین شرایط محیطی و عملکرد مطلوب در فعالیتهای فضایی است.
• بررسی و شناخت دقیق‌تر از پتانسیل ها و عوامل تولید مسکن شامل زمین، مصالح، سرمایه، نیروی انسانی، مدیریت، تشکیلات و تجهیزات محلی.
• امکان تخصیص اراضی برای طرح ها با برنامه های محلی در جهت تأمین خدمات برای محیط های مسکونی مطلوب.
• امکان ارزیابی تولید مسکن جایگزین در بافت های فرسوده و قدیمی شهر برای جلوگیری از گسترش های افقی شهر و استفاده از تأسیسات زیربنایی و تجهیزات شهری موجود.
• امکان تنظیم بازار زمین به عنوان مهمترین عامل تولید مسکن در شرایط مختلف با توجه به سرعت ارزیابی در محل.
• نظارت و کنترل طرح ها و پروژه های مسکن در جهت تحقق سیاست ها، خط مشی ها و برنامه های مسکن.

راهبردهای برنامه ریزی محلی مسکن

• نگرش به موضوع مسکن به عنوان عمده ترین عنصر کالبدی – فضایی شهر در برنامه های مسکن و توسعه شهری.
• نگاه به مسکن در قالب معیارهای محیط مسکونی در برنامه ریزی مسکن.
• برقراری ارتباط واقعی بین برنامه های مسکن و برنامه ها و طرح های توسعه شهری.
• تبیین اصل و معیار مشارکت مردم بطور واقعی در جهت افزایش کارایی مسکن و محیط مسکونی.
• مداخله جدی تر نهادهای محلی در فرآیند برنامه ریزی مسکن از طریق تعریف جایگاه آنها.
• تدوین قوانین و مقررات ویژه در تبیین جایگاه نهادهای محلی در فرایند برنامه ریزی مسکن.
• اختصاص یک مرحله ویژه به مباحث و دیدگاه های محلی در فرآیند برنامه های ملی مسکن.
• تعریف و تدوین شاخص های محلی مسکن به موازات شاخص های ملی مسکن.
• ارزیابی مداوم از نقش نهادهای محلی در اجرای برنامه های مسکن.
• تهیه برنامه های خاص مسکن برای شهرها از سوی نهادهای محلی و با ملحوظ داشتن شاخص های منطقه ای و ملی.
• ایجاد تشکیلات برنامه ریزی مسکن در شهرداری ها.
• انجام تحقیقات و پژوهش های ویژه در تبیین ابعاد مختلف برنامه ریزی محلی مسکن.

منبع: کیمیافکر بزرگ