ارزیابی مختصری از سیاستهای دولت در بخش مسکن

[Mohammad Aref 120,438]

مشکل مسکن این روزها بصورت یکی از مهمترین مشکلات پیش روی جامعه ما خودنمائی می کند. تغییرات سریع قیمت های مسکن و رشدی بالاتر از رشد سطح عمومی قیمتها(تورم) نگرانی های زیادی را در جامعه ایجاد کرده است. اهمیت مسکن به عنوان یک کالای بادوام غیر منقول که دارای دو بعد سرمایه ای و مصرفی است و درصد زیادی از بودجه خانوار به خرید و یا اجاره آن اختصاص می یابد باعث شده تا نگرش به مسکن متفاوت از سایر کالاها باشد.

اگر توجه دولت فعلی نسبت به بخش مسکن، زیاد است و این وجه امتیاز دولت نهم تلقی می شود ولی باید بررسی کرد که این توجه تا چه حد، قرین به موفقیت بوده است . به عبارت دیگر اگر چه مجموع سیاست های طرف عرضه و یا طرف تقاضا در طول عمر کاری دولت نهم بیشتر از سیاستهای اعمال شده در سایر دولت ها بوده است ولی باید دید تا چه حد موفقیت حاصل شده است.

نکته ای که در مورد سیاست های بکار گرفته شده باید مطرح کرد درجه کارآمدی و تاثیر گذاری سیاستهای بکار گرفته شده و آثار و پیامد های منفی همراه با این سیاستها است. اگر بپذیریم که در اقتصاد اجرای هر سیاستی ممکن است پیامدهای منفی به همراه داشته باش،د در اجرای سیاستها باید بگونه ای برخورد شود که کمترین تبعات اقتصادی و اجتماعی بر عملکردها و سیاست ها مترتب شود. در صورتیکه زیانهای ناشی از اعمال یک سیاست بیشتر از فواید و آثار مثبت سیاست باشد بکارگیری سیاست مورد خدشه و ایراد خواهد بود.

از ميان سياستهاي طرف عرضه و طرف تقاضا بعضي از سياستها اگر چه براي مصرف كنندگان و منتفع شدگان از سياست ممكن است اولويت بيشتري داشته باشدولي تاثيرات اجتماعي و اقتصادي همراه با سياست براي ساير اقشار جامعه ممكن است قابل قبول نباشد. شناخت دقيق و عالمانه مسئولين و دست اندركاران اجراي سياستها از تاثيرات آنها و دامنه شمول پيامدها، مانع بكارگيري روشهاي آزمون و خطا خواهد شد. بسياري از سياستها در صورتي موفق خواهند شد كه تداوم داشته و در معرض تغيير قرار نگيرند.

افزايش تسهيلات اعتباري براي خريد و يا اجاره واحدهاي مسكوني اعم از واحدهاي دست اول و يا واحد هاي دست دوم به عنوان يكي از سياستهاي طرف تقاضا اگرچه براي مصرف كنندگان و استفاده كنندگان تسهيلات مناسبتر است و قدرت انتخاب آنها را بيشتر كرده و آنها را از سطح مطلوبيت و رضايت بيشتري برخوردار مي كند ولي داراي اين اشكال است كه برخي از آن به مصرف ساير كالاها اختصاص يافته و لذا موجب انحراف در اهداف دولت مي گردد.علاوه بر اين افزايش تقاضا براي مسكن بدون افزايش در عرضه، آثار و پيامدهاي تورمي را به دنبال خواهد داشت. بر اساس مطالعات تائيد شده هر دو درصد رشد در نقدينگي حداقل يك درصد رشد در تورم و سطح عمومي قيمتها را به دنبال خواهد داشت. با اين توضيح، اين سياست اگرچه مورد حمايت استفاده كنندگان از تسهيلات است ولي به ضرر سايرين تمام شده و با دامن زدن به رشد نقدينگي، تورم زمين و مسكن و ساير كالاها را به دنبال خواهد داشت.

اختصاص وام و تسهيلات به توليد كنندگان مسكن اعم از توليد كنندگان انبوه و يا انفرادي، نوعي حمايت از طرف عرضه بازار مسكن است. اين سياست منجر به افزايش عرضه مسكن شده و از طريق كاهش قيمت مسكن به همه افراد جامعه نفع خواهد رساند. تغيير جهت گيري اختصاص وام از خريد و اجاره به سمت ساخت مسكن ضمن اينكه پيامدهاي مثبت زيادي دارد، داراي كمترين پيامد منفي خواهد بود و كمك به يك قشر باعث زيان و ضرر ساير اقشار نخواهد شد.

هرچند بصورت مقايسه اي دهك هاي پائيني درآمدي جامعه نسبت به ساير دهك ها نسبت به دريافت وام و كمك هاي تسهيلاتي دولت استحقاق بيشتري دارند ولي صرفا اختصاص وام به اين دهكها مورد استقبال بانكها قرار نمي گيرد و مشكلات مسكن محدود به اين اقشار نمي گردد. توان مالي ضعيف اين اقشار و ناتواني در بازپرداخت بموقع اقساط سيستم بانكي را در حفظ و تجهيز منابع با مشكل مواجه مي كند و عملا رغبتي براي حمايت از برنامه هاي دولت در اين سيستم ايجاد نخواهد شد. اختصاص بخشي از منابع به دهك هاي مياني درآمدي ضمن اينكه باعث بكارگيري منابع دراختيار افراد متمكن مي گردد همراهي بيشتر نظام بانكي با سياستهاي دولت را به همراه خواهد داشت. علاوه بر اين وجود پديده اي به نام *****ينگ در بخش مسكن باعث مي شود تا كمك به اقشار متوسط جامعه منافع اقشار پائين تر را نيز تامين كند. رفع نياز اقشار با درآمد هاي بالاتر به واحدهاي مسكوني با كيفيت بهتر و جديد باعث مي شود تا خانه هاي مورد استفاده قبلي آنان آزاد شده و با قيمت هاي مناسبي در اختيار اقشار كم درآمد قرار گيرد. بر اين اساس در سياستهاي همراه با توجه بهاقشار كم درآمد، توجه به اقشار با درآمد متوسط نيز بايد مورد ملاحظه قرار گيرد.

وجود بعد سرمايه اي مسكن در كنار بعد مصرفي باعث مي شود تا دولت صرفا به توليد مسكن اكتفا نكند و در كنار توليد و افزايش مسكن از سياستهاي تكميلي كاهش دهنده بعد سرمايه اي مسكن و بازدارنده از بورس بازي زمين ومسكن استفاده كند. عدم توجه به اين ابعاد باعث مي شود تا در عدد و رقم اگرچه سرانه واحد مسكوني بهبود مي يابد ولي در كنار خانوارهاي فاقد مسكن با خانوارهائي مواجه مي شويم كه داراي چند واحد مسكوني بوده و براي حفظ قدرت خريد خود و استفاده از بعد سرمايه اي مسكن اقدام به خالي نگه داشتن واحدهاي مسكوني مي كنند.نگهداري مسكن به عنوانكالاي سرمايه اي يك رفتار ايجاد كننده اختلال در نظام اقتصادي كشور است ودولت بايد با روشهاي مناسب با آن برخورد نمايد. حركت ازعوارض بر توليد به سمت افزايش عوارض ساليانه (عوارض نوسازي) و وضع ماليات سنگين بر زمينها و واحدهاي مسكوني بلا استفاده راه كاهش تقاضا براي مسكن به عنوان يك كالاي سرمايه اي است. اگر فردي بناي سرمايه گذاري و حفظ قدرت خريد پول خود را دارد بايد منابع مالي خود را در بورس صرف خريد سهام واحدهاي توليدي كالا و خدمات كند. خريد زمين و مسكن و رها كردن آن باعث مي شود تا درصدي از زيرساختهاي ايجاد شده مانند آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب، آسفالت و در شهرها بلا استفاده رها شده و با استهلاك اين زير ساختها به بهاي افزايش هزينه مصرف كنندگان، صاحبان زمينها و املاك رها شده از سودهاي نجومي برخوردار شوند. علاوه بر اينها وجود زمينها و ساختمانهاي بلا استفاده منجر به توسعه بيشتر افقي شهرها شده و باعث مي شود تا زمين هاي زراعي بيشتري براي توسعه شهرها تخريب شده و هزينه هاي حمل و نقل بيشتري در شهر ها بر مردم تحميل شود. اگرچه سياست سهميه بندي بنزين و در آينده افزايش قيمت آن منجر به تراكم بيشتر جمعيت در شهرها و فشرده شدن آن مي گردد ولي براي استفاده موثر از فضاهاي شهري و جلوگيري از توسعه افقي شهرها بايد حمل و نقل عمومي را توسعه داد. اتكا به اتوموبيل هاي شخصي براي حمل و نقل عامل گسترش شهرهاست . با توسعه خط آهن شهري مثل تراموا و مترو مي توان جمعيت هاي فشرده بيشتري را در شهرها جاي داد بدون آنكه نگران آلودگي هاي صوتي و يا هواي ناشي از تردد خودروها باشيم. توسعه ناوگان حمل و نقل خصوصي در كنار قيمتهاي پائين بنزين منجر به گسترش افقي شهرها مي گردد. استفاده از طرحهائي مانند ايجاد محدوده ترافيك همراه با توسعه حمل و نقل عمومي ضمن اينكه صرفه جوئي هاي زيادي در بنزين و استهلاك خودروها به همراه دارد به تمركز بيشتر جمعيت در شهرها و استفاده موثر از زمين و فضاهاي شهري نيز كمك خواهد كرد.

سياست حذف قيمت زمين از قيمت ساختمان در قالب واگذاري و اجاره 99 ساله زمين هاي متعلق به دولت هرچند كمك زيادي به احداث مسكن و كاهش قيمت آن خواهد كرد اما همه مشكلات بخش مسكن را حل نخواهد كرد. در شرايطي كه دولت در شهرهاي بزرگ زمين زيادي براي واگذاري به تعاوني هاي مسكن ندارد و در شهرهاي كوچك نيز بخشهاي عمده اي از زمينهاي متعلق به دولت در مناطق حاشيه اي و دور از دسترس واقع شده اند و از امكانات اوليه و زيرساختها كمترين بهره اي نبرده اند عدم احساس مسئوليت دولت در قبال تامين امكانات و ايجاد زيرساختها، استقبال عمومي از اين زمين ها را با مشكل رو برو مي سازد.

در شرايطي كه زمينهاي واقع در محدوده پادگانها و بافتهاي فرسوده شهري ذخيره مطمئني براي عرضه زمين در شهرها بويژه در شهرهاي بزرگ و كلانشهرها هستند بي توجهي به اين ذخيره و تامين زمين مورد درخواست تعاوني ها از زمين هاي منابع ملي و يا اراضي كشاورزي در حاشيه شهرها روند توسعه افقي شهرها را تشديد و منجر به كاهش تراكم در سطح شهرها خواهد شد . اصولا در تراكم هاي كم، استفاده از حمل و نقل عمومي و انبوه، از توجيه اقتصادي برخوردار نبوده و بار دولت در تامين يارانه بخش حمل و نقل عمومي را افزايش خواهد داد. بي توجهي به نوسازي بافتهاي فرسوده نه نتها زيانهاي اقتصادي فراواني را بر جامعه تحميل مي كند بلكه پيامدهاي اجتماعي و سياسي مخربي نيز در اين رهاسازي ها وجود دارد. اسكان جمعيت هاي مهاجر بوي‍ژه مهاجرين افغاني و نيز مهاجرين روستائي دامنه جرم خيزي و ابتلا به انواع بزهكاري هاي اجتماعي در بافتهاي مركزي شهرها را افزايش مي دهد. تغيير سريع كانونهاي مركزي و توسعه افقي شهرها ساكنين اصلي شهر را متضرر و به افزايش فاصله طبقاتي دامن مي زند.

 

دكتر جعفر قادري - عضو هيات علمي دانشگاه شيراز