حق ارتفاق طبیعی ؛ حقی فراموش شده

[Gandom.E 17,805]

با گذشت زمان در زندگی اجتماعی و اقتصادی مردم ایران تغییرات زیادی به‌عمل آمده است.

 

قانون ثبت، هم از لحاظ اهمیت اجتماعی، هم از لحاظ تاریخ وضع و تصویب، از امورات قوانین اجتماعی جامعه ایرانی محسوب می‌شود. یعنی در تمامی مسائل اجتماعی و اقتصادی و تجاری و حقوقی و … دارای اهمیت تاریخی است. متأسفانه بعضی از فصول و مباحث این قانون به فراموشی سپرده شده‌است پس در این گفتار تلاش می‌شود این قسمت از قانون ثبت، احیاء شود.

 

تعریف و جنبه اجتماعی حق ارتفاقی :

 

حق ارتفاق، حقی است که صاحب ملک به مناسبت آن، ملک در ملک دیگری اعم از مجاور و غیر مجاور دارد. چنانچه در تعریف حق ارتفاق ملاحظه می‌شود، حق ارتفاق حقی مشخص، در ملک دیگری است. به عبارت دیگر، یکی از مالکین املاک مجاور یا غیر مجاور به نحوی باید حق دیگری را بر خود تحمل کند، مثلاً شاهد و ناظر باشد که همسایه در ملک او عبور و مرور کند یا بتواند درب و پنجره به ملک او باز کند. از طرف دیگر، استفاده صاحب حق از ملک مجاور، باید در حد ضرورت و متعارف باشد. در واقع دو نوع حق در جریان اعمال حق ارتفاق طبیعی در مقابل یکدیگر قرار می‌گیرد، یکی حق صاحب حق ارتفاق، که برای دسترسی به ملک خود یا استفاده بهینه از آن و دیگری حدود اعمال حق ارتفاق است که نباید از حد متعارف و ضرورت تجاوز کند و آنچه از کل قضیه مستفاد می‌شود این است که در جریان اعمال حق ارتفاق مالک ملک مجاوری که حق بر آن اجرا می‌شود، بایستی به طور ناخواسته منافع ملک مجاور را تا حدودی رعایت و تحمل کند و این تحمل منافع دیگری در واقع همان گذشت اجتماعی و تعاون مدنی است .

 

انواع حقوق ارتفاقی :

 

حقوق ارتفاقی که اشخاص ممکن است در ملک دیگری داشته باشند، به لحاظ شرایط و موقعیت دو ملک متفاوت و متعدد است و در قانون مدنی بعضی از این حقوق به صراحت نام برده شده‌است، از جمله در ماده 95 حق داشتن مجرای فاضلاب یا آب باران در زمین و خانه دیگری و در ماده 97 از حقوق ارتفاقی دیگری چون حق مرور و حق مجرای آب و حق داشتن درب و شبکه و ناودان و حق شرب نام برده شده و به امکان وجود چنین حقوقی در ملک دیگری تصریح شده است. (انواع حقوق ارتفاقی فقط به موارد فوق محدود نمی‌شود و علاوه بر حقوق مذکور، اشخاص ممکن است به لحاظ موقعیت و شرایط ملک خود در ملک دیگری دارای حقوق ارتفاقی دیگری نیز باشند)

 

منشأ حقوق ارتفاقی :

 

عقد قرارداد : نخستین منشأ حقوق ارتفاقی، عقد قراردادی است که بین مالکین املاک منعقد می‌شود . بدین توضیح که مالک ملکی، به ملک مجاور یا غیر مجاور اجازه می‌دهد که از ملک خود به ملک وی پنجره باز کند، یا این که از ملک وی عبور و مرور کنند و … یعنی حقوق ارتفاقی ناشی از قرارداد محدودیتی ندارد و می‌تواند شامل هر حقی باشد.

 

منشأ دیگر حق ارتفاق در ملک دیگری، موقعیت طبیعی و احتیاجی ملکی به ملکی دیگر است و مسبوق به هیچ نوع عقد و قراردادی نبوده و صرفاً به لحاظ موقعیت و احتیاج بوجود می‌آید و از بررسی ماده 94 قانون مدنی درباره حق ارتفاقی چنین به نظر می‌آید که حق ارتفاق در نتیجه عقود یا قرارداد برقرار می‌شود و از بررسی ماده 95 قانون مدنی مشخص می‌شود که مثلاً صاحب زمین پایین‌دست نمی‌تواند از جریان آب باران زمین بالادست جلوگیری کند مگر این که عدم استحقاق صاحب زمین بالادست معلوم شودکه نهایتاً با بررسی اظهار نظرهای اساتید حقوق، نتیجه‌گیری می‌شود اگر این ترتیب اتخاذ نمی‌شد نه فقط مخالفت با طبیعت خلقت می‌شد، بلکه بین صاحبان املاک تنازع دائمی بوجود می‌آمد .

 

بقاء حق ارتفاق در صورت انتقال یا تقسیم ملک :

 

مطابق ماده 102 ق.م « هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن ملک حق الارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی می‌ماند و حق ارتفاق از حقوق عینی وابسته به ملک است و همراه با اصل ملک انتقال می‌یابد و تصریح به عدم انتقال به معنی اعلام اسقاط آن است زیرا حق برای مالک قبلی نیز باقی است» و مطابق مواد 103 ق مدنی «هرگاه شرکاء ملکی دارای حقوق و منافعی باشند و آن ملک مابین شرکاء تقسیم شود هر کدام از آنها به قدر حصه مالک آن حقوق و منافع خواهد بود مثل این که اگر ملکی دارای حق عبور در ملک غیر بوده و آن ملک که دارای حق است بین چند نفر تقسیم شود هر یک از آنها حق عبور از همان محلی که سابقاً حق داشته اند است خواهند داشت»

 

ملازمه بین حق ارتفاق و استفاده از وسایل انتفاع از این حق :

 

داشتن حق ارتفاق در ملکی مستلزم داشتن حق انتفاع از وسایل آن حق نیز خواهد بود، مثل این که اگر کسی حق شرب از چشمه، حوض یا آب انبار و غیر را دارد برای استفاده از آن چشمه، حوض یا آب انبار حق عبور خواهند داشت .

 

محدودیت تصرفات مالک ملکی که در آن حق‌الارتفاق غیر وجود دارد :

 

مالک ملکی که مورد حق الارتفاق غیر است نمی‌تواند در ملک خود تصرفاتی که باعث تضیع یا تعطیل حق مزبور شود، کند مگر با اجازه صاحب حق، بنابراین اگر همسایه از ملک مجاور حق عبور داشته باشد مالک مجاور نمی‌تواند با گذاشتن درب یا هر نوع مانع دیگر مانع عبور و مرور همسایه صاحب حق الارتفاق شود، البته صاحب حق ارتفاق نیز در استفاده از حق خود در ملک همسایه نمی‌تواند به استناد استفاده از این حق برای ملک همسایه ایجاد مزاحمت کند و مطابق ماده 107 ق.م ( تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق اوست باید به اندازه‌ای باشد که قرار داده‌اند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضاء می‌کند باشد)

 

حقوق ارتفاقی در موقع ثبت و تحدید حدود املاک :

 

طبق ماده 56 آئین‌نامه قانون ثبت حقوق ارتفاقی در آگهی‌های نوبتی ذکر نمی‌شود ولی باید در زیر آگهی‌ها قید شود که حق ارتفاقی در موقع تعیین حدود در صورت‌مجلس منظور می‌شود که اگر معترضی باشد مطابق مقررات در مدت سی روز از تاریخ تنظیم صورت‌مجلس، به تعیین حدود دادخواست اعتراض دهد، پس از انتشار اولین آگهی نوبتی، آگهی تحدید حدود منتشر و در موقع تحدید حدود باید با رعایت ماده 72 آئین‌نامه قانون ثبت، حقوقی که دیگران در ملک مورد تحدید یا مورد تحدید در ملک دیگران دارد ذکر شود و معترض به حقوق ارتفاقی می‌تواند مجاور یا غیر مجاور یا خود متقاضی ثبت نیز باشد.

 

تأثیر تغییرات اجتماعی در استفاده از مقررات حقوق ارتفاقی :

 

با گذشت زمان در زندگی اجتماعی و اقتصادی مردم ایران تغییرات زیادی به‌عمل آمده است. در گذشته نه چندان دور، برای استفاده از آب، به جای لوله‌کشی فعلی از قناتها که در خانه‌ها جریان داشت، استفاده می‌شد (یا به جای آپارتمان نشینی که در زمان فعلی بر ما تحمیل شده بسیاری از مردم از خانه‌های بزرگ دارای حیاط‌های مشجر و فضای سبز کافی استفاده می‌کردند)، یا با تغییراتی که در سنت‌های اجتماعی بوجود آمده، مثلاً (سنت اجتماعی و اقتصادی مفید باغداری که تا نسل‌های قبل در بین خانواده‌ها وجود داشت و در حال حاضر این سنت مفید به علاقه زیانبار ماشین‌داری تبدیل شده)، به‌طور مثال از بین رفتن مستحدثاتی از قبیل حوض و آب انبار که در خانه‌ها و شهرها و… دیگر زمینه‌های کمتری برای استفاده از حقوق ارتفاقی وجود داشته و بنا به عللی که تا حدودی شرح داده شد، نوعی فراموشی نسبت به مقررات قانون مدنی و ثبتی در مورد حقوق ارتفاقی در میان طبقات مختلف جامعه بوجود آمده و اجرای مقررات مواد قانونی در مورد حقوق ارتفاقی به سهولت سابق صورت نمی‌گیرد .

منبع:قانون آنلاین