تراکم ساختمانی و سطح اشغال

[Mohammad Aref 120,438]

فایل پاورپوینتی که واسه دانلود گذاشتم، در مورد تراکم ساختمانی و سطح اشغال و نحوه محاسبه اونا هستش که توسط موسسه غیرانتفاعی طبری تهیه شده.

 

دانلود پاورپوینت

[Mohammad Aref 120,438]

تراكم چيست؟

 

فرض کنید شما در یک آپاتمان که در یک کوچه 10 متری واقع شده است زندگی می کنید اگر در این کوچه به طور متوسط 20 قطعه تفکیکی موجود باشد و در هر قطعه ساختمانی 4 طبقه وجود داشته باشد حدودا 80 تا 100 خانواده در این کوچه زندگی می کنند. تصور کنید که روز اول مهر هر خانواده تصمیم بگیرد فرزند دانش آموز خود را با اتومبیل شخصی خود به مدرسه برساند! شما در این کوچه ساعت 8 صبح با حجم انبوه اتومبیل و رفت و آمد مواجه خواهید شد.

 

یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ی تراکم است.

همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را می شنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

 

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.

 

ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود.

 

اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند. به عنوان مثال تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است.

 

 

تراکم ناخالص مسکونی چیست؟

این میزان از نسبت جمعیت یک محل بر مساحت آن محل به دست می آید که این مساحت عبارت است از کل مساحت آن منطقه که شامل فضاهای باز شهری و سطوح ساخته شده است. تراکم ناخالص مسکونی از تقسیم تعداد افراد ساکن در یک مجموعه مسکونی بر سطح اشغال آن مجموعه به دست می آید.

 

تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکم ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.

 

از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنند. یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست.

 

برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از :

1-ضریب سطح اشغال

2-ارتفاع ساختمانی

3-تراکم ساختمانی

4-تراکم واحد مسکونی در سطح

 

در ادامه به توضیح هر یک از این شاخص ها خواهیم پرداخت

 

1- ضریب سطح اشغال: منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.

 

به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

 

2-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی): این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.

 

به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 540 متر مربع و میزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.

 

حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

 

3-شاخص طبقات مجاز ساختمانی: یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.

 

شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

 

4-تراکم واحد مسکونی در سطح: این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است .

 

با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به این نتیجه می رسیم که هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که از این شاخص ها به دست می آید امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.

 

اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. اصولا قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد.

 

منبع: معماری نیوز

[ENG.SAHAND 31,645]

ممونو محمد همیشه این تراکم برام سوال بود

مرسی

[Mohammad Aref 120,438]

تعیین تراکم مسکونی، انتخاب تراکم ساختمانی را نیز به همراه دارد و در حقیقت انتخاب حدود تراکم جمعیتی در هکتار، انتخاب تراکم ساختمانی را نیز می‌تواند باعث شود. وقتی که حدود تراکم جمعیتی تعیین گردید، معنا و مفهومش آن است که منطق برنامه‌ریزی حکم می‌کند که بنا بر شرایط مختلف و دلایل متفاوت، تعداد مشخصی از جمعیت در هر هکتار زندگی کنند. بنابراین در مرحله طراحی نیز باید بر اساس همان تراکم انتخاب شده که پراکندگی جمعیت را در هکتار مشخص و تعداد جمعیت نیز معلوم می‌باشد، تا بتوان بر اساس تعیین تراکم ساختمانی نیز اقدام کرد. در تعیین تراکم ساختمانی عوامل چندی دخالت دارند که مهم‌ترین آن‌ها تراکم جمعیتی است. برای بیان تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که برخی از آنها عبارتند از :

• ضریب سطح اشغال
  
• ارتفاع ساختمانی
  
• تراکم ساختمانی
  
• تراکم واحد مسکونی در سطح
  

 

در هر قطعه زمین به نسبت مساحت و حدود تراکم، باید جمعیت مشخصی زندگی کند، این جمعیت یا می‌تواند در ساختمان‌های یک طبقه در تمام سطح زمین زندگی کند یا بر مبنای اصول ویژه ای بر اساس ایده‌های برنامه‌ریزی و طراحی استوار است در چند طبقه مشخص ساخته شود. به این ترتیب حدود قطعه بندی زمین، طبقات ساحتمانی، نفرات ساکن در آن و سرانه زمین حدی مشخص از تراکم جمعیتی و ساختمانی را مطرح خواهند ساخت وبه تبع آن سطح زیربنا نیز تعیین خواهد شد.

 

سطوح مسکونی

هنگامی که برای اسکان جمعیت در سطح یک مجموعه زیستی برنامه‌ریزی می‌شود، تراکم جمعیت از دو نظر مورد توجه قرار می‌گیرد: 1) سطوح مسکونی و 2) سطوح مربوط به نیازمندی‌های ساکنین شامل تأسیسات و کاربری های مورد نیاز. سطوح زیربنا و فضاهای باز مسکونی به نسبت جمعیت بهره بردار محاسبه می‌شود. این عامل به تعیین میزان سرانه مسکونی و اندازه گیری سطوح باز و ساخته شده بستگی دارد. بنابراین در رابطه با تعیین تراکم و سرانه مسکونی عوامل زیر دخالت دارند، که عبارت‌اند از:

• حدود سرانه‌های مسکونی بکار گرفته شده در دیگر محلات و مناطق شهر،
  
• فرهنگ وآداب و رسوم منطقه در رابطه با استفاده از واحدهای مسکونی و خانه سازی،
  
• بعد خانوار،
  
• اقتصاد خانوار و میانگین درآمد،
  
• سهولت تهیه زمین برای آماده سازی،
  
• آب و هوا و اقلیم،
  
• پستی و بلندی و دیدمنظر و چشم اندازهای طبیعی،
  
• عوامل مساعد و نامساعد طبیعی،
  
• نقش و موقعیت اقتصادی مجموعه مورد برنامه‌ریزی در ارتباط با شهر،
  
• نوع مصالح ساختمانی و میزان در دسترس بودن آنها.
  

 

عامل تعیین تراکم مسکونی با عواملی که در تعیین سرانه مسکونی دخالت دارند، مرتبط است و توجه به آنها بر میزان موفقیت و یا عدم موفقیت برنامه ها تأثیر می‌گذارد. معمولاً برای مجموعه‌های مسکونی در سطح محلات و نواحی با توجه به تنوع اندازه خانوار، تنوع گروه‌های درآمدی، تنوع ذوق و سلیقه، تنوع در شرایط طبیعی و پست و بلندی زمین و بالاخره تنوع در طراحی محیط، چند نوع تراکم و چند نوع سرانه مسکونی پیشنهاد می‌شود.

 

تعیین تراکم

به طور کلی با توجه به تنوع زیاد فعالیت ها در شهر، تعیین درصد جمعیت و خانوار استفاده کننده در هر تراکم بر مبنای حدود کلی تراکم محلات و نواحی بدست می‌آید. تعیین حدود تراکم کلی مسکونی در یک محله حاصل پیشنهاد تراکم‌های متنوع و جزیی تری در انواع تراکم‌ها و سرانه‌های مسکونی توأم با درصد جمعیت استفاده کننده از هر یک از آن‌ها می‌باشد. در دنیای امروز تعیین نیازمندی‌های وابسته به واحدهای مسکونی و نقش اقتصادی محلات و نواحی شهری از یک سلسله طرح‌ها و الگوهای دقیق و نظریه‌های مکان‌یابی فعالیت پیروی می‌کند. در تعیین حدود تراکم ناخالص که در حقیقت نیازمندی‌های غیرمسکونی مرتبط با مسکن به همراه واحدهای مسکونی را مطرح می‌سازند، تعیین سرانه‌های غیرمسکونی اهمیت دارد. بر مبنای این سرانه‌ها حدود قطعه‌بندی‌های زمین، مساحت و تعداد موردنیاز آن‌ها بر حسب نوع و موقعیت آن‌ها به نسبت واحدهای مسکونی از یک‌سو و نوع تراکم‌های مسکونی خالص تعیین می گردد.

 

نوع تراکم، تعداد طبقات ساختمانی و قطعه‌بندی‌های زمین مسکونی، مساحت، تعداد و نوع کاربری هایی مثل مدرسه، مسجد، مرکز خرید و درمانگاه به نسبت دوری یا نزدیکی به مرکز جمعیتی و بر حسب شعاع عملکرد، جمعیت تحت پوشش هر کاربری، و شبکه راه‌ها و دسترسی ها تعیین خواهد شد.

 

در تفکیک اراضی شهری، با تدقیق حدود قطعات و تراکم‌های مسکونی و غیرمسکونی، حداقل نیمی از سطح زمین برای واحدهای مسکونی و الباقی برای تأسیسات، زیرساخت ها و دیگر کاربری های ضروری همچون مراکز خرید، آموزش و فضاهای باز و سبز و … تخصیص داده می شود. هنگامی که با سرانه‌ها و تراکم‌های مسکونی و غیرمسکونی تعین شده و بر مبنای ضوابط و معیارها به بهینه سازی تأسیسات و برآورد نیازمندی‌های شهروندان اقدام شود، تراکم‌های تعیین شده منتج از برنامه‌ریزی دقیق و در راستای اهداف شهرسازانه خواهد بود.

 

منبع: پژوهشکده شهرسازی و معماری سپیدار