Mohammad Aref 120,438 اشتراک گذاری ارسال شده در 4 مرداد، ۱۳۹۴ اهداف کاربری مختلط زمین نکته: راهنما ها بیشتر بایستی موجب تسهیل اختلاط کاربری های زمین در یک محیط متمایز شوند تا جداسازی آنها – از جمله کاربری های مسکونی، تجاری، اداری، هتل ها، عمومی و نیمه عمومی، و پارک ها، تفریحی و سرگرمی، و فضای باز. هدف 1: ایجاد محیط های متمایز و به یاد ماندنی تشویق به ایجاد محیط های متمایز و به یاد ماندنی با پیروی از استانداردهای طراحی کاربری مختلط ( کاربری مختلط زمین ) برای شهر اورلندپارک، که افراد در آن بتوانند زندگی، کار، خرید، ملاقات، و بازی کنند. سیاست 1.1 : آماده ساختن برای بیش از یک کاربری یک توسعه مختلط کاربری بایستی دو یا چند کاربری خاص را که به صورت متقابل یکدیگر را حمایت می کنند، دربر گیرد. الف. ادغام کالبدی و کارکردی خاصی از کاربری ها می تواند از طرق زیر بدست آید: ساختمان هایی که از ابتدا به منظور ساختارهای چندگانه با اختلاط عمودی کاربری ها تعیین شده اند. اجزای کلیدی مرتبط با توسعه که در اطراف فضاهای عمومی مرکزی واقع شده اند. ساختمان ها یا کاربری های به هم پیوسته از طریق معابر مخصوص پیاده، مثل: پیاده رو ها، معابر داخلی، میادین و مراکز خرید، پله برقی ها، و پل های هوایی بین ساختمان ها. سیاست 2-1 : ایجاد محیطی امن، راحت و جذاب یک توسعه مختلط کاربری باید برای عابران پیاده، کاربران و سکنه، محیطی امن، راحت و جذاب باشد. الف. ایجاد یک شبکه پیوسته ی پیاده. معابر پیاده باید تمام ساکنین را به فضای باز، مکان های گردهمایی، کاربری های عمومی و نیمه عمومی، و کاربری های غیرمسکونی ارتباط دهد. معبر عبوری داخلی باید با سیستمپیاده روهای عمومیپیرامون مرتبط باشند. سیستم های حرکتی عمودی و افقی پیاده حائز اهمیت است. ب. ایجاد فضاهای باز کارکردی، مردم مدار و/یا فضاهای گردهمایی عمومی، برخلاف فضاهایی که تنها (بدون توجه به کارکرد ها) فضاسازی شده اند. این فضاها باید شامل اختلاطی از موارد زیر باشند: امکانات و ویژگی های مرتبط با آب مجسمه ها محل های نشستن نورپردازی خاص، به منظور ایجاد فضای خاص شب سنگ فرش خاص درخت ها و محوطه سازی لبه ها و مرز هایی که به خوبی تعریف شده باشند. ج. ساختمان های با کاربری های فعال، مثل: رستوران ها و فضاهای خرده فروشی، درختان، دیوارها، پستی و بلندی، و دیگر ویژگی های سایت، که باید مختص مکان های تجمع محصور و متناسب با مقیاس انسانی ترتیب داده شده باشند. د. برنامه ریزی سایت باید اصول “پیشگیری از جرم از طریق طراحی محیطی” (CPTED) را تا بیشترین حد ممکن اجرا کند. سیاست 3-1 : کار با محیط طبیعی حفظ و اجرای ویژگی های طبیعی توسعه مختلط کاربری، مثل: درختان بالغ، توپوگرافی، رودخانه ها، و مسیل های طبیعی. الف. حفظ و احترام به توپوگرافی طبیعی از طریق یک طراحی حساس که از درجه بندی (ترازبندی) گسترده و یا دیوارهای مانع بزرگ اجتناب می کند. ب. مطابقت با تمام قوانین فدرالی، کشوری و شهری مربوط به حفظ و حمایت از جریان های آبی و تالاب ها. سیاست 4-1 : فراهم کردن گسترش مسیر های ارتباطی سبز تشویق طرح هایی که گسترش مسیرهای ارتباطی سبز شهر را از طریق اختصاص زمین و/یا تسهیل مسیر دوچرخه یا پیاده روی، یا تسهیل منظرسازی یا اختصاص مسیر اضافه ی سمت راست درطول خیابان برای تسهیل مسیر دوچرخه/ پیاده/ باغچه سازی، فراهم می آورند. سیاست 5-1: کاهش پراکندگی یک توسعه ی مختلط کاربری می تواند از طریق دستیابی به تراکم بالاتر، مادامی که امکانات بیشتر و قابل استفاده تر از فضای باز عمومی ایجاد می کند، به منظور کاهش پراکندگی استفاده شود. الف. تراکم مناسب برای یک توسعه مختلط کاربری باید بر اساس شرایطی از قبیل موارد زیر تعیین شود: تراکم کاربری های اطراف مجاورت باشاهراه ارتباطی جدا شدن از سایر کاربری ها توسط یک شاهراه ارتباطی میزان و نوع معاملات پیشنهادی اینکه توسعه تا چه میزان حس مکان یا طرحی را فراهم می آورد که کاربری های اطراف بخواهند با آن در ارتباط باشند. سیاست 6-1: در بر داشتن یک مؤلفه مسکونی تشویق توسعه مختلط کاربری که بر خلاف ترکیبی از کاربری های غیرمسکونی، یک مؤلفه مسکونی را به منظور کاهش میزان عبور و مرور و ازدحام مسیرهای مجاور، در بر بگیرد. سیاست 7-1: تسهیل حمل و نقل سنگین تشویق توسعه های مختلط کاربری بصورت شدید تر در طول مسیرهای فعلی حمل و نقل انبوه یا درطول مسیرهای پیش بینی و برنامه ریزی شده. الف. ایجاد اتصال به حمل و نقل انبوه داخل مجموعه ب. ایجاد اتصالات مشخص عابر پیاده به ایستگاه های مجاور خارج از مجموعه. سیاست 8-1: پارکینگ عمومی استفاده از تسهیلات پارکینگ عمومی مربوط به چندین ساختمان به منظور ایجاد دسترسی ایمن و کارآمد به ساختمان ها و کاهش تأثیر وسایل نقلیه و پارکینگ. نکته: راهنما ها باید دستوری را فراهم آورند که بگوید توسعه مختلط کاربری تا چه میزان، کجا، و با چه مقیاسی مناسب است. هدف 2 : ضوابط مکانیابی برای توسعه مختلط کاربری مجوز برای انتخاب های کافی و متنوع، در موقعیت توسعه های مختلط کاربری سیاست 1-2: دسته بندی های مناسب برنامه توسعه کاربری زمین در آینده توسعه های مختلط کاربری در جاهایی مناسب هستند که به شکل تجاری یا اداری در برنامه توسعه آتی نمایش داده شده اند، یا جاهایی که روی آنها بررسی ویژه ای انجام گرفته و توسعه مختلط کاربری غیر مسکونی را توصیه کرده است. سیاست 2.2: تجمیع قطعات کوچک به منظور تشکیل قطعات بزرگتر بهتر برنامه ریزی شده ترویج یکی کردن قطعات کوچک به منظور تشکیل قطعات بزرگتر و منسجم تر برای ایجاد توسعه ای منظم و با برنامه. سیاست 3-2: احترام به محیط طبیعی تشویق به قرار گرفتن توسعه ی مختلط کاربری در سایتی که حداقل شیب را داراست، به منظور اجتناب از درجه بندی زیاد و تخریب زهکشی طبیعی و پوشش گیاهی. اجتناب از مناطقی که جریان های آبی قابل توجهی دارند. سیاست 4-2: حفظ امکانات طبیعی سایت ویژگی های طبیعی موجود، همانند فضای باز عمومی، باید به منظور ایجاد امکانات سایت استفاده شده و در جایی که نیاز است به عنوان جداکننده و بافر کالبدی از توسعه مجاور عمل نمایند. سیاست 5-2: استفاده از شبکه خیابان ارتباط پروژه با شبکه خیابانی را در نظر داشته باشید. الف. پروژه های کوچک مقیاس می توانند از خیابان های موجود در کنار اماکن روباز و محوطه های پیاده استفاده کنند. ب. یک شبکه خیابانی داخلی برای پروژه های بزرگ مقیاس در بخش های توسعه نیافته یا برای توسعه دوباره بخش های بزرگی چون مراکز خرید حائز اهمیت است. نکته: راهنما ها مستلزم این هستند که انتقالی سازگار از توسعه مختلط کاربری به مناطق مسکونی و دیگر کاربری های با تراکم کمتر را مجاز بشمارند (مساجد، مدارس، و پارک ها). این راهنما ها برای استفاده در شهرهای شامل هر دو مناطق ایجاد شده و در حال توسعه لازم هستند. هدف 3 : انتقال مناسب از توسعه مختلط کاربری به کاربری های کم تراکم تر اطمینان حاصل کنید که ساختمان های یک توسعه مختلط کاربری، به شکل مطلوبی در ارتباط با توسعه ها و خیابان های اطراف می باشند و یک هویت بصری منسجم و صحنه ای جذاب از خیابان را ایجاد می کنند. سیاست 1-3: استفاده از روش های تغییری مناسب استفاده از تغییرات معماری، تغییرات فضای سبز یا باز، و استفاده از کاربری های با تراکم کمتر تا حداکثر میزان ممکن قبل از به کارگیری تغییرات سنتی در سیما و منظر. الف. به کارگیری حداقل سه تکنیک تغییر بنای معماری: عقب نشینی مشابه ساختمان ارتفاع مشابه ساختمان فرم مشابه سقف و بام نمای بند بند برای کم نشان دادن تراکم جهت رو به هم ساختمان ها، به ویژه برای کاربری های مختلط با حجم پیاده زیاد و مقیاس خرد. ب. تغییرات فضای باز یا سبز استفاده از فضاهای سبز، حیاط های جلوی خانه ها، میدان ها، پارک ها و فضاهای مشابهی که می توانند به عنوان مکان های گردهمایی ایفای نقش کنند. استفاده از ویژگی های طبیعی موجود شامل تفاوت هایی در توپوگرافی، مسیرهای آب، و محل قرار گیری درختان برای جدا کردن کاربری ها، مادامی که همچنان اتصالات پیاده فراهم شده باشند. ج. کاربری های کمتر فشرده به عنوان یک سری تغییر قرار دادن کاربری های کمتر فشرده یا کاربری های با مصرف اجتماعی در پیرامون، به منظور ایفای نقش تغییرات در کاربری های مجاور و با تراکم کمتر. راندن اجزای آزار دهنده یا مزاحم از قبیل گاراژ ها، پارکینگ ها، یا مناطق خدماتی به دور از کاربری های محله. یک پروژه کوچک مقیاس کاربری مختلط که به منظور خدمات به ساکنین محله طراحی شده است در صورتی که با یک توسعه مسکونی برنامه ریزی شده بزرگ تر هماهنگ شود می تواند مناسب باشد. د. تغییرات سیما و منظر منظرسازی باید شامل هم درختان و هم بوته ها باشد. حصارها و دیوارها بایستی ملزومات راهنمای طراحی را رعایت کرده و تنها به منظور ترکیب با منظرسازی مورد استفاده قرار گیرند. هـ . سازگاری اجرایی این موارد باید مورد توجه ویژه قرار گیرند: موقعیت قرارگیری ظروفزباله محل تحویل و بارگیری مناطق استقرار و نورپردازی ماشین های فروش خودکار در محیط بیرون و. گرایش سایت دسترسی به سایت از طریق خیابان اصلی یا خیابان های تجاری باید مسدود باشد. در جایی که مناسب باشد، خیابان ها می توانند به عنوان مرزِ بین توسعه های مختلط کاربری و کاربری های مسکونی استفاده شوند. باید به اطمینان از جذابیت نمای خیابان از لحاظ بصری، توجه بیشتری شود. ز. گرایش ساختمان ساختمان هایی که در مرز یک توسعه مختلط کاربری قرار دارند باید ظاهری فعال به سمت توسعه مجاور نشان دهند. مجموعه های جاده ای یا ساختمان های لبه ای باید طوری سازماندهی و گروه بندی شوند که جهت اصلیشان مکمل توسعه موجود و مجاور باشد، نقاط ورودی و لبه های خیابان را تعریف کنند، و مکان های محصور جذابی در بین ساختمان ها ایجاد نمایند. ساختمان های اصلی یا بناهای مجموعه لبه ای، هنگامی که در تقاطع دو معبر اصلی قرار گرفته باشند، بایستی به سمت معبر اصلی گرایش داشته باشند و نبش تقاطع را ساختاربندی نمایند. ح. روشنایی: هر نوع روشنایی که برای نورپردازی محدوده پارکینگ شخصی، نشانه یا اجزایی از ساختمان استفاده می شود، بایستی جوری ترتیب داده شوند تا نورشان برای هرگونه اموال مجاور یا خیابان های عمومی آزار دهنده نباشد و با آن ها تداخلی نداشته باشد که این کار با توجه به نوع اتصال، ارتفاع و موقعیت قرار گیری آن ها می تواند پیگیری شود. روشنایی خارجی ساختمان ها بایستی به نورافکن های رشته ای و نمونه های روشنایی مشابه در سطوح پایین محدود شوند به طوری که در چنین شیوه ای، پرتوهای مستقیم نور از هرگونه منبع روشنایی، بر اموال مجاور و خیابان های عمومی تابش خیره کننده نداشته باشند. سیاست 2-3: اتصال به کاربری های مجاور ایجاد دسترسی و اتصال مناسب برای پیاده و سواره به کاربری های مجاور. سیاست 3.3: توجه ویژه به گاراژ ها و مجموعه های پارکینگی ایجاد نمایی فعال برای مجموعه های پارکینگی از طریق توجه به جزئیات طراحی و معماری مثل: قرار دادن کاربری های خرد در طبقه اول مجموعه های پارکینگی. پوشاندن و مخفی کردن مجموعه های پارکینگی با سایر کاربری ها. استفاده از ترفندهای معماری برای پنهان ساختن وسایل نقلیه از دید. نکته: مسائل ترافیکی هنوز هم با توجه زیادی که به تضمین دسترسی امن و کارآمد و سطح سرویس مناسب درون و مجاور توسعه های مختلط کاربری دارند، بیشترین اهمیت را دارا هستند. هدف 4: دسترسی و عبور و مرور وسایل نقلیه و عابر پیاده ایجاد الگوهای دسترسی و عبور و مرور امن، کارآمد و مناسب وسایل نقلیه و عابر پیاده در داخل و بین توسعه ها. سیاست 1-4: دسترسی اولیه همانطور که در طرح جامع تعریف شده است، دسترسی اولیه توسعه های مختلط کاربری به شاهراه ها یا خیابان های تجاری باید محدود شود. سیاست 2-4: نیاز به مطالعه تأثیر ترافیکی تحت شرایطی خاص زمانی که یک توسعه مختلط کاربری در محل یا تراکمی پیشنهاد شده که تاثیر قابل توجهی در الگوهای ترافیکی حاضر خواهد داشت، یک بررسی تأثیر ترافیکی مورد نیاز می باشد. سیاست 3-4: جلوگیری از تجاوز بیش از حد ظرفیت خیابان عدم تشویق گسترش توسعه های مختلط کاربری موجود یا شمول آن در مناطقی که حتی با بهبود نشانه های خیابانی و ترافیکی، ترافیک ایجاد شده توسط چنین توسعه ای می تواند از ظرفیت قابل تحمل آن تجاوز کند. سیاست 4.4: اجتناب از تکیه بر اصلاحات ترافیکی سوداگرانه ارزیابی اثرات ترافیکی یک پروژه بر منطقه اطراف، بایستی شرایط ترافیکی موجود و پیش بینی شده آن را مورد توجه قرار داده و بر مبنای اصلاحات پیش بینی شده ترافیکی قرار داشته باشد نه بر اصلاحات ترافیکی سوداگرانه. سیاست 5-4: ورودی وسایل نقلیه تعداد و محل ورودی های وسایل نقلیه باید با طرح موجود یا پیش بینی شده خیابان های مجاور یکسان باشد. سیاست 6-4: پیکربندی ورودی و مسیر پارکینگ طرح یا هندسه خاص ورودی پارکینگ ها باید بر اساس اندازه ی توسعه و ظرفیت خیابان، شامل حجم، سرعت، و توزیع ترافیک باشد، و باید ورود و خروج کارآمدی را بدون ایجاد تراکم بی مورد و تصادفات در سیستم خیابان عمومی فراهم آورد. سیاست 7-4 : جریان داخلی وسایل نقلیه راهروهای عبور اصلی باید پیوسته باشند، ورودی پارکینگ را به توسعه وصل کنند و مسیری سریع و مستقیم برای ساختمان های اصلی، ساختمان های حاشیه اطراف، و مناطق پارکینگی، فراهم آورند. سیاست 8-4 : اجتناب از تداخل عابرپیاده و سواره اجتناب از تداخل عابرپیاده و سواره در محدوده های با کاربری مختلط با تلاش برای دور نگه داشتن مسیرهای گردشی اصلی از مواجهه با ساختمان هایی که ورودی اصلی مشتری دارند. سیاست 9-4: اجتناب از تقاطع های “چهارراهی” تقاطع دو جریان اصلی باید به شکل یک تقاطع T (سه راهی) طراحی شوند تا اینکه بصورت چهارراهی، تا برخوردهای وسایل نقلیه به حداقل برسد. سیاست 10-4: انعطاف پذیری در مراکز کوچک کاربری مختلط امکان پذیر است جایی که حجم ترافیک کم تر است و برخوردهای پیاده-سواره و سواره-سواره کم تر اتفاق می افتد، انعطاف پذیری بیشتری در استقرار و طراحی مسیرهای درونی امکان پذیر می شود. سیاست 11-4: تردد/ بارگیری و گردش کامیون در مجموعه با بیشتر شدن اندازه سایت و حجم کامیون ها، الگوهای جریانی داخل باید منعکس کننده جدایی فزاینده ای بین ترافیک خودرو و کامیون باشد تا تصادفات و ازدحام را به حداقل برساند. سیاست 12-4: اتصالات به املاک مجاور اتصالات به قطعات غیرمسکونی توسعه مجاور باید فراهم شده و محل های ورودی پارکینگ باید دسترسی عمومی داشته باشد. سیاست 13-4: دسترسی به خدمات و تدارکات عمومی و مشاع دسترسی به خدمات و تدارکات عمومی و مشترک باید بین قطعات و/یا ساختمان های مجاور فراهم آید. سیاست 14-4: جلوگیری از انحراف ترافیک کاربری مختلط مسیرهای مختلط یا خیابان های داخل سایت تا حد ممکن نباید با دسترسی به توسعه های مسکونی مجاور در یک ردیف قرار گیرند. سیاست 15-4: ایجاد شبکه های پیوسته پیاده ایجاد شبکه های امن و پیوسته پیاده به منظور ارتقاء دسترسی پیاده در توسعه های مختلط کاربری و نقاط مسکونی، غیرمسکونی، کاربری عمومی، و حمل و نقل عمومی. نکته: این نیاز محسوس است که توسعه های مختلط کاربری باید با دیگر دستورالعمل های سیاست استفاده از زمین های شهری مربوطه مطابقت داشته باشد. هدف 5: انطباق با دیگر اسناد سیاست استفاده از زمین های شهری بایستی اطمینان حاصل کرد که توسعه های مختلط کاربری با راهنما های دیگر مستندات سیاست استفاده از زمین های شهری تطابق دارند، شامل قطع نامه های شورای شهر و کمیسیون برنامه ریزی، استانداردهای طراحی کاربری مختلط شهر اورلندپارک، و برنامه های مناطق خاص، مثل برنامه مفهومی طراحی کریدور خیابان 151. منبع: mrmayor.ir 2 نقل قول لینک به دیدگاه
Mohammad Aref 120,438 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 4 مرداد، ۱۳۹۴ مزایای توسعه کاربری مختلط توسعه کاربری مختلط به معنی یک ساختمان یا مجتمع است که شامل کاربری های مختلفی از زمین می شود. معمولاً این اصطلاح وقتی به کار میرود که بهره برداری های مسکونی، اداری، تجاری، سرگرمی و مراقبت از کودکان و یا استفاده های اجتماعی مثل مدرسه، کتابخانه و خدمات دولتی با هم ترکیب شوند. منطقه بندی کاربری مختلط ممکن است از نظر مقیاس بزرگ بوده و یا محدود به یک مکان کوچک گردد. یک الگوی رایج در این زمینه شامل مغازه ها و رستوران ها در همکف ساختمان و آپارتمان های مسکونی در طبقات دوم و سوم میباشد. توسعه کاربری مختلط ، اخیراً در میان طراحان رایج شده است، زیرا استفاده مناسب و متراکم از زمین، یک فرصت مناسب برای تبدیل آن برای کار و خرید آسان میباشد . دوچرخه سواری، پیاده روی یا مسافرتهای کوتاه به سبک زندگی فردی سود می رساند و تراکم رفت و آمد خودروها و مصرف انرژی برای حمل و نقل را کاهش می دهد. یک توسعه کاربری مختلط که به خوبی طراحی شده باشد بیشتر از یک ساختمان به مکان سازی –هنر آفرینش حس واقعی مکان- توجه می کند. توسعه کاربری مختلط که معمولاً بطور خلاصه بصورت MXD نشان داده می شود، پیشرفتی است که بر مبنای مفهوم گسترده تر “شهر نشینی جدید” است. شهر نشینی جدید از دهه 1980 به شکل یک گرایش پدیدار گردید که شکل همسایگی سنتی را زنده می کرد، که بخشی از آن شامل زندگی – کار می شد و خانواده ها در بالای فروشگاه ها زندگی میکردند. در حالیکه ممکن است اینگونه به نظر برسد که این یک شیوه جدید است، ولی این یک روش سنتی در شهر ها میباشد. صنعتی شدن باعث متوقف شدن این روند گردید زیرا ساکنین بدنبال جداسازی محل سکونت فرد از دود لوکوموتیوها و کشتی ها بودند. اغلب شهرداری هایی اجازه توسعه کاربری مختلط را میدهند که دارای یک منطقه ویژه کاربری مختلط هستند و یا حداقل یک بخش همپوشانی از منطقه بندی دارند ( مجموعه قوانین همپوشانی در یک دسته بندی منطقه ای ). بعضی به آسانی توسعه برنامه ریزی شده موجود را بکار میگیرند که همان توسعه تحت برنامه ریزی و یا طراحی جامعه برنامه ریزی شده میباشد. ممکن است اینگونه گفته شود که این توسعه ها شکل عمودی دارند ، یعنی نحوه استفاده آنها از یک طبقه با طبقه دیگر در یک ساختمان فرق میکند که نمونه ای از آنها آپارتمانی در بالا و مغازه ای در پایین است. درمواقع دیگر ، این ترکیب، شکل افقی دارد که ممکن است بصورت فروشگاه هایی در کنار یکدیگر، در یک ساختمان باشد که شامل بخش های اداری و تجاری هستند. این حالت ممکن است همچنین بصورت مجموعه ای از ساختمان ها باشد که درآن هر ساختمان ممکن است شامل فقط یک نوع استفاده باشد. مثلاً یک مجموعه از ساختمان ها ممکن است به یک فروشگاه در جلوی ساختمان ختم شوند و یا تمام مجتمع های مسکونی ممکن است دارای توسعه تجاری یا اداری باشند. برای شهرداری ها، اضافه نمودن توسعه تجاری به توسعه مسکونی، رونق فروشهای بالا و اخذ مالیات از دارایی ها و اموال را سبب می شود. گاهی اوقات شکل مسکن که برای یک جامعه مطلوبیت کمتری دارد ( مثل مسکن کم درآمدها یا ساختمان هایی چند خانواری) میتواند در میان ساختمان های تجاری که دارای مزاحمت نیستند، قرار گیرند. اگر در حال اجرای توسعه کاربری مختلط و تلاش به منظور ایجاد یک مفهوم جدید از توسعه بهم پیوسته هستید، نیازمند پیاده روهای وسیع و به عبارت بهتر، سامانه های گذرگاهی چند منظوره میباشید. مسیرها و تفریح گاهها را تا حد امکان راحت و مناسب بسازید و اگر مسیر ها، شکل موّرب داشته باشند ، بهتر است . همچنین با فروشگاه های مجاور، ارتباط برقرار کنید و در صورت امکان، یک محیط مناسب برای قدم زدن و دوچرخه سواری فراهم نمایید. همچنین منافع فراوان توسعه کاربری مختلط باید دقیقاً برای مهندسین ترافیک، آشکار و مشخص باشد. یعنی چیزی که آنها ” تسخیر داخلی ” می نامند یا سفر ها از نقطه الف به نقطه ب ، همگی در داخل همین توسعه قرار میگیرند و برای کاربری مختلط، بالاتر است. این جریان منجر به تقاضاهای کمتر از دولت های محلی برای کاهش ترافیک می شود (مثل ساختن خطوط جدید جاده ای یا مشارکت در بهبود اینگونه سرمایه ها). اگر شما در یک دولت محلی مشغول به کار هستید و از این روش بعنوان یک راه برای حل مشکل گسترش شهری استفاده می کنید، دریابید که مسأله کلی چیست و توسعه شما چگونه می تواند مباحث مختلف را برطرف سازد. پیشنهاد ما مطالعه کتاب ارزشمند “رشد هوشمند در جهان در حال تغییر ” است. اگر شرایط آب و هوایی شما سخت است، نیازمند پناهگاه مناسب هستید. از چشم انداز خود کوتاه نیایید. اگر وسعت طرح شما زیاد است، توسعه کاربری مختلط باید شامل بعضی فضاهای باز و مطبوعیت طبیعی باشد. حفظ تمام رواناب های یک مکان، نیازمند فضاهای زیادی است و فضاهای باز در کاربری مختلط شروع خوبی برای یک فضای باز و بالقوه جذاب را فراهم میکند. فایده ترکیب عمودی برای جامعه، این است که اجازه استفاده بیشتر از زمین در مکان های مناسب مثل مراکز تجاری نزدیک، مراکز فعالیت اجتماعی، ایستگاههای حمل و نقل، دانشگاه ها یا مراکز مهم شغلی را میدهد. در بیشتر اماکن به جز یک مرکز خرید منطقه ای دو یا سه طبقه، خرده فروشی، موفق نخواهد بود ولی یک طبقه مرکز خرید با چندین طبقه یا یک فروشگاه و آپارتمانهایی که در بالای آن قرار می گیرد، ممکن است تا حد زیادی مناسب یک محله باشد. واحدهای زندگی/ کار در توسعه های کاربری مختلط رایج هستند که این اصطلاح در مورد ساختمان هایی با اشتغال تجاری در طبقه همکف و یک واحد مسکونی در طبقه بالا بکار میرود. در بعضی از اماکن، مجوز اجاره، بطور مستقل داده شوند ولی این روش اغلب منجربه بروز مشکلاتی درمورد راه پله ها، اماکن خصوصی، عایق های صدا، دیوار های ضد آتش و تهویه های هوا میگردد . قبل از آنکه بخواهید برنامه ای را تصویب کنید، تلاش کنید که مطمئن شوید که یک بازار برای واحد های زندگی/ کار با مالکیت یک فرد در منطقه شما وجود دارد، معمولاً از برخی کاربری ها در بخش منطقه کاربری مختلط جلوگیری می شود، لذا “کاربری مختلط” به معنی “هرگونه استفاده ای” نیست. معمولاً موارد ممنوعیت عبارتند از : رستوران هایی که میتوان با خودرو داخل آنها شد، ایستگاه های خدماتی، خشک شویی ها و واحدهای تجاری دیگر که متکی بر خودروها یا مواد شیمیایی هستند. بسیاری از قوانین نیازمندی های اماکن تجاری را برای تمام ساختمان ها در داخل توسعه کاربری مختلط به کار می برند اما توصیه ما این است که تمام توسعه کاربری مختلط به یک تحلیل محتوا محور منوط شود که شبیه ارزیابی توسعه های برنامه ریزی شده است. گاهی اوقات استفاده از نیاز تجاری، به معنی درک تمام بخش های یک توسعه نیست . موانعی برای توسعه کاربری مختلط: در بسیاری از جوامع امریکا، توسعه کاربری مختلط تا دوره های اخیر، غیر قانونی بود و بعضی شهرها هنوز قوانین منطقه بندی خود را تغییر نداده اند (خوانندگان اروپایی ما فکر میکنند که این احمقانه است، ما این موضوع را میدانیم زیرا با ما در تماس هستند). یک قانون سنتی منطقه بندی اجازه استفاده از هر زمینی را را روی هر قطعه از زمین میدهد ولی اجازه بهره برداری مسکونی و تجاری از یک ساختمان را نمیدهد. گرایش ها به وضوح به سوی حل این مشکل است ولی بسیاری از شهرها ماه ها زمان سپری کرده اند تا به تحقیق درباره روش توسعه کاربری مختلط بپردازند. معمولاً شهرداری ای که قوانین در آن تغییر کرده است، به عنوان راه حل موقت، به نوع توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده یا قوانین برنامه ریزی شده جامعه که در کتاب ها وجود دارد برمی گردد (برخی از شهرداری ها به اندازه کافی از شکل منطقه بندی سنتی دور نشده اند تا توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده که در قانون منطقه بندی آمده است، نداشته باشند). تامین نیازمندی های پارکینگ ها نیز مشکل دیگری در این زمینه است. پارکینگ مشترک یک راه حل کاملاً مناسب برای استفاده اشتراکی است ولی اغلب شهرداری ها به ارائه برنامه مناسبی با روش محاسباتی برای پارکینگ مشترک پرداخته اند. گاهی اوقات تفسیر ” نظامنامه ساختمان ” نیز تبدیل به یک مشکل در ساختمان های دارای کاربری مختلط میشود. مثلاً ساختمان های تجاری نیازمند سامانه های آب پاش هستند ولی آیا این سامانه ها باید به مناطق مسکونی نیز گسترش یابند ؟ برای شهرداری هایی که معیارها و نظام نامه هایی را ارائه داده اند ، این قوانین روشن شده است ولی شهرداری های دیگر ممکن است با چنین مشکلاتی مواجه باشند. گسترش دهندگان کاربری مختلط قبل از آنکه اقدام نمایند باید به پیش بینی سطح بالاتری از احتیاط های دقیق و بررسی شده بپردازند، زیرا اگر شروع به ساخت در داخل مناطقی کنند که به طور سنتی، چند خانواده در آن زندگی میکنند و یا منطقه ای است که مخصوص تک خانوارها میباشد، ممکن است مشکلاتی برای آنها پیش آید. این برای سازندگان، مشکل ایجاد می کند که به حمایت از این نکته بپردازند که حقوق توسعه ای اعطا شده به آنان، واگذار گردد زیرا این یک مفهوم مهم حقوقی یا مالی در بعضی ایالت هاست ( یک حق اعطاء شده ، یک توقع منطقی است که یک سازنده براساس آن قادر خواهد بود که طرح هایش را دنبال نماید). یک منطقه کاربری مختلط که ممکن است دارای مقررات بسیار پیچیده ای باشد، عملاً سیاست عمومی دارای اولویتی است که فرآیند بررسی محتاطانه تری را از توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده (PUD) یا فرآیند مجوزدهی به یک کاربری خاص دارد. به همین دلیل، در ابتدای قبول بازنوسازی این مفهوم در امریکا، صنعت مالی نمیدانست که چگونه برای اینگونه شرایط وام بدهد. توسعه کاربری مختلط، لیست استاندارد وام دهی به جامعه را برای تولید انواع کاربری ها، ارائه نمی دهد. وام دهندگان میترسند که یک یا چند مورد از استفاده های مختلط، تبدیل به یک فعالیت اقتصادی از کار افتاده یا منسوخ شود و یا بدلیل نیاز نامناسب بازار ضرر نمایند. به دلیل بی میلی وام دهندگان، توسعه کاربری مختلط ممکن است نیازمند مشارکت عمومی- خصوصی باشد و یا مشارکت مالی بخش عمومی یا تضمین هایی را طلب نماید. این مشکل در حال مرتفع شدن است زیرا صنایع خدماتی در زمینه معاملات املاک، مطالب بیشتری را درباره توسعه کاربری مختلط یاد میگیرند. من در مورد یکی از این طرحها تحقیق نمودم که در آن، یک شرکت ساختمانی متهم بود که برنامه ریزی مناسبی برای ایجاد عمق کافی برای فروشگاههای طبقه اول نداشتند و لذا هیچگاه، این اماکن برای اجاره به منظور خرده فروشی، جذابیتی نداشتند زیرا ساکنین نمی خواستند در طبقه اول و در مجاورت پیاده رو زندگی کنند. اماکن مناسب برای توسعه کاربری مختلط : وضعیت توسعه کاربری مختلط را بخصوص وقتی در نظر بگیرید که با یک قطعه زمین وسیع مواجه هستید که خالی می شود.. این زمین ها ممکن است قبلاً یک کارخانه تولیدی یا مرکز خرید بسته شده یا مرکز نظامی خالی شده یا دانشکده یا زمین های بزرگ دیگری باشند که به نوعی نیازمند تجدید حیات هستند. مکانهای در نظر گرفته شده برای کاربری مختلط موفق، شامل نمای بلوک های کاملی است که کاربری های تجاری یا اداری باید مناسب رشد و ترقی باشند، مکانهای مهم گوشه ای باید به اندازه کافی برای حداقل یک طبقه توسعه تجاری در دسترس باشد و این نواحی نزدیک تولید کنندگان فعالیت بزرگی است که در بالا به آن اشاره شد. مهم نیست که شما تا چه اندازه به توسعه کاربری مختلط علاقمند هستید ولی در صورت علاقه مند بودن، این کار را با زمین های خالی و مناطقی که مالکین آنها انتظار ارزش بالاتر در صورت کاربری مختلط دارند، شروع نکنید. فقط به این دلیل که شما طبقه بندی را برای منطقه دارای کاربری مختلط تصویب کنید و یا کسب مجوز برای توسعه کاربری مختلط در یک بخش منطقه بندی همپوشانی، داشته باشد، درباره اصلاح ارتفاع و نیازهای پوششی قطعات، تصمیمات شتابزده نگیرید. به من یک ساختمان چهار طبقه دارای استفاده ترکیبی را نشان ندهید که در وسط یک محله است و نیمی از آن فروشگاه های زیبا و بقیه خانه هستند و به خودتان مغرور نشوید، چون شما باید خود را با شرایط کاربری مختلط، تطبیق دهید. تشویق توسعه کاربری مختلط شهرداری هایی که میخواهند توسعه کاربری مختلط را گسترش دهند، قبل از آن که یک فرد توسعه دهنده، وارد طرح شود، نیازمند فعالیت زیاد و مشخص نمودن منطبقه بندی، پارکینگ، برنامه ریزی کاربری زمین و شرایط توسعه تک کاربری برنامه ریزی شده، هستند. تصمیمات بهتر وقتی اتخاذ می شوند که پیشنهاد توسعه ویژه، منتظر اقدام شما نماند. اگر شما واقعاً به توسعه کاربری مختلط علاقمند هستید ، نقشه ها، نمودارها و طرحهای رایانه ای یا ترجمه ها را برای توضیح نیت خود بکار گیرید. سپس توسعه دهندگان اماکن مسکونی و تجاری را دعوت نمایید و به تامین و ترکیب موضوعات و نظرات بپردازید زیرا در بعضی از جوامع ، آنها که در دو اردوگاه متفاوت بسر میبرند ، بخوبی از عقاید یکدیگر آگاه نیستند. وقتی شما یک ترکیب مناسب از دو گروه فوق داشتید، از بانکداران دعوت کنید تا آنها نیز با این مفهوم آشنا شوند . مطمئن شوید که معیارها و راهنمایی هایی را طراحی می کنید که می خواهید در جامعه خود به اجرا در آورید و در آن مکان وجود دارند شما نیازمند انواع ارتفاعهای ساختمانی و تراکم در یک توسعه کاربری مختلط چند منظوره هستید و در بیشتر موارد، چهار ساختمان با چهار طبقه یکسان، جذاب و خوشایند نیستند. نماهای خارجی ساختمانها که به عنوان تجاری در طبقه اول استفاده می شوند ، نیازمند سقف های بلند تر و تزئینات بیشتر هستند ( مثل فرورفتگی ها – جلو آمدگی ها – پنجره های بزرگ و انواع طراحی ها ) تا بتوانند آنها را به شکل فضاهای تجاری ،نمایش دهن . هر گونه کمبود یا اشکال در مرحله بررسی طرح شما بوسیله یک فرد بی توجه یا سازنده دارای مهارت کمتر ، مورد سوء استفاده قرار می گیرد و اگر شما در جامعه ای هستید که دارای بررسی رسمی طراحی نیستند ، قبل از ارائه پیشنهاد برای توسعه های کاربری مختلط، ممکن است شما مجبور شوید به بررسی فرآیند مورد نیاز در حداقل برخی از سطوح رسیدگی طراحی بپردازید. اگر شما دارای یک زمین وسیع هستید و درباره آن ، بازاریابی میکنید ، ویژگی های مشخصی را در نظر بگیرید . مثلاً اگر این مکان در نزدیکی یک دانشگاه است ، شاید بخواهید بر تسهیلات تحقیقی، فضاهای هنری و خانه های دانشجویی همراه با ترکیبی از امکانات مسکونی و اداری و خرده فروشی و تعدادی رستوران تاکید داشته باشید. مطمئن باشید که امکانات دستیابی به امور حمل و نقل در منطقه شما وجود داشته باشد. اگر در نزدیکی یک ایستگاه حمل و نقل هستید ، ممکن است بخواهید یک قسمت پارک و رانندگی را در طول روز داشته باشید ،اگر احساس میکنید میتوانید، رستورانها و امکانات جذاب زندگی شبانه را در ایستگاه حمل و نقل فراهم کنید تا به جذب مردم محله خود اقدام نمایید. همچنین در صورت لزوم، ابزارهای محرک توسعه اقتصادی، سوبسید هایی را برای مساکن با اجاره مناسب یا منطقه بندی تشویقی و دارای امتیاز خانه های متراکم و یا افزایش هایی در نسبت فضاهس همکف را برای سازندگان که سازگاریهای لازم را فراهم می کنند، پیشنهاد دهید. در این مورد، حفظ مسکن در یک سطح مشخص و با امکان اجاره مناسب میتواند توسعه را برای یک تراکم بیشتر از آنچه دیگران محوز می دهند، فراهم نماید . – چرا مشوق های توسعه ای لازم هستند ؟ ممکن است بپرسید اگر توسعه کاربری مختلط تا این اندازه مطلوب است چرا باید مشوق ها را در نظر بگیریم. پذیرش واحد های مسکونی از سوی کاربری مختلط معمولاً مثبت است ، البته اگر خودروها در بعضی روش ها و شکل ها بتوانند ، با آنها تطبیق پیدا نمایند. خریدارن یا اجاره کنندگان چنین توسعه هایی، از معماری کم و بیش کلاسیک، تسهیلات زندگی نزدیک به بعضی مراکز خرید و لذت های جالب و هیجان انگیز در یک جامعه و جایی که رویارویی همسایگان با هم اجتناب ناپذیر است، لذت می برند. با اینحال سازندگان از ریسک در انواع جدید پروژه ها، اجتناب می کنند و ممکن است نیازمند یک راهنمایی در مسیر درست باشند. یک پاسخ دیگر این است که کاربری مختلط معمولاً از نظر اداری ، حالت پیچیده تری دارد تا برای تصویب آماده شود و وام دهندگان ممکن است بروی لایه دیگری سرمایه گذاری کنند اگر یک سازنده بخواهد چیزی را انجام دهد که دارای مقررات نسبتا ً سهل تری دارد. بنابر این اگر واقعاً می خواهید دارای پیشرفت خوبی باشید سازمانهای محلات یا همسایگی ها ممکن است مجبور باشند به شما کمک کنند. ولی کاربری مختلط برای بازار جذاب است زیرا به کاهش هزینه های حفظ و نگهداری بلند مدت می انجامد و به تطبیق افراد بیشتر و سفرهای کمتر در فضا های محدودتر می پردازد و احتمالاً افزایش ارزش اموال و دارایی های شما را بدنبال خواهد داشت. اگر احساس می کنید که جامعه به اندازه کافی مناسب است ، مجبور نیستند به ارائه مشوق ها بپردازید و در ابتدا آموزش ها و بخش های مختلف آنرا آزمایش کنید و اگر یک یا چند نفر از توسعه دهندگان قبول نکردند ، به بررسی و مذاکره درباره چشم اندازها ادامه دهید . سر انجام اینکه شما فردی را پیدا خواهید کرد که علاقمند به استفاده از این روش برای استفاده در کار خود می باشد. مفاهیم مربوط به توسعه زمین: کاربری مختلط ممکن است در افکار بعضی افراد مربوط به نوشهرنشینی یا توسعه ترانزیت محور (TOD) باشد. این برای عقیده جدید موسوم به COD (توسعه بر مبنای حمل و نقل) بسیار مناسب است که در تعدادی از شهرها در اطراف کشور که پایانه های حمل ونقل مناسب در یک منطقه متمرکز شده اند، مناسب است. نوشهرگرایی البته به حمایت از مفهوم کاربری مختلط میپردازد ولی ساختمانهای دیگر دارای کاربری مختلط و توسعه هایی نیز در آن وجود دارند که تمام تئوری نوشهرگرایی را شمال نمی شود. توسعه بر مبنای حمل و نقل ، میتوانند کاملاً تجاری یا مسکونی باشند هرچند بسیاری از نمونه های فعلی، در واقع کاربری مختلط هستند. جنبش رشد هوشمند که مخالف توسعه پراکنده شهر به صورت پیرامونی است نیز علاقمند به توسعه کاربری مختلط است زیرا این طرح موافق شکل فشرده شهری میباشد ولی از جنبه نظری ، توسعه کاربری مختلط میتواند بعنوان توسعه جهشی و با یک فاصله قابل توجه از مرکز شهر، نیز رونق یابد. منبع: mrmayor.ir 1 نقل قول لینک به دیدگاه
Mohammad Aref 120,438 مالک اشتراک گذاری ارسال شده در 16 مهر، ۱۳۹۵ مزایای ترکیب کاربری های مختلف ساختمان توسعه استفاده ترکیبی به معنی یک ساختمان یا مجتمع است که شامل استفاده های مختلفی از زمین می شود. معمولاً این اصطلاح وقتی به کار میرود که بهره برداری های مسکونی، اداری، تجاری، سرگرمی و مراقبت از کودکان و یا استفاده های اجتماعی مثل مدرسه، کتابخانه و خدمات دولتی با هم ترکیب شوند. منطقه بندی استفاده ترکیبی ممکن است از نظر مقیاس بزرگ باشد و یا محدود به یک مکان کوچک گردد. یک مفهوم رایج در این زمینه شامل مغازه ها و رستوران ها در جلوی ساختمان و آپارتمان های مسکونی در طبقات دوم و سوم میباشد. توسعه استفاده ترکیبی، اخیراً به شکل متداول در میان طراحان آمده است، زیرا استفاده مناسب و متراکم از زمین، یک فرصت مناسب برای تبدیل آن برای کار و خرید آسان میباشد . دوچرخه سواری، پیاده روی و مسافرتهای کوتاه برای سود رساندن به سبک زندگی فردی و کاهش تراکم رفت و آمد خودروها و مصرف انرژی برای حمل و نقل را به دنبال دارد. یک توسعه استفاده ترکیبی که به خوبی طراحی شده باشد برای هدفی بیشتر از یک ساختمان مانند مکان سازی، پیشرفت های هنری و ایجاد احساس واقعی از مکان میباشد . توسعه استفاده ترکیبی که معمولاً بطور خلاصه بصورت MXD نشان داده می شود، یک پیشرفت بر مبانی مفهوم گسترده تر “شهر نشینی جدید” است . شهر نشینی جدید از دهه 1980 به شکل یک گرایش که شکل همسایگی سنتی را زنده می کرد، شروع شد که بخشی از آن شامل زندگی – کار می شود که در این روش، خانواده ها در بالای فروشگاه ها زندگی میکردند. در حالیکه ممکن است اینگونه به نظر برسد که این یک شیوه جدید است، ولی این یک روش سنتی در شهر ها میباشد. صنعتی شدن باعث متوقف شدن این روند گردید زیرا ساکنین بدنبال جداسازی محل سکونت فرد از دود لوکوموتیوها و کشتی ها بودند. اغلب، شهرداری هایی اجازه توسعه استفاده ترکیبی را میدهند که دارای یک منطقه ویژه استفاده ترکیبی هستند و یا حداقل یک منطقه بندی پوششی دارند ( مجموعه قوانین پوششی در یک طبقه بندی منطقه ای ). بعضی افراد به آسانی توسعه برنامه ریزی موجود را بکار میگیرند که همان توسعه تحت برنامه ریزی و یا جامعه اختصاص یافته برای برنامه ریزی میباشد . ممکن است اینگونه گفته شود که این توسعه ها شکل عمومی دارند، یعنی نحوه استفاده آنها از یک طبقه با طبقه دیگر در یک ساختمان فرق میکند که نمونه ای از آنها آپارتمانی در بالا و مغازه ای در پایین است . درمواقع دیگر، این ترکیب شکل افقی دارد که ممکن است بصورت فروشگاه هایی کنار یکدیگر در یک ساختمان باشد که شامل بخش های اداری و تجاری هستند. این حالت ممکن است همچنین بصورت مجموعه ای از ساختمان ها باشد که درآن هر ساختمان ممکن است شامل فقط یک نوع استفاده باشد. مثلاً یک مجموعه از ساختمان ها ممکن است به یک فروشگاه در جلوی ساختمان ختم شوند و یا تمام مجتمع های مسکونی ممکن است دارای توسعه تجاری یا اداری باشند . برای شهرداری ها، افزایش توسعه تجاری به توسعه مسکونی با ارائه چشم انداز فروشهای بالا و اخذ مالیات از دارایی ها و اموال منجر میشود . گاهی اوقات شکل خانه سازی که برای یک جامعه خوشایند نیست (مثل خانه سازی با درآمد کم یا ساختمان هایی شامل چند خانواده) میتواند در میان ساختمان های تجاری قرار گیرند که دارای صداهای مزاحم نیستند. اگر در حال اجرای توسعه استفاده ترکیبی و تلاش به منظور ایجاد یک مفهوم جدید از توسعه بهم پیوسته هستیم، نیازمند پیاده روهای وسیع و حتی سامانه های گذرگاهی چند منظوره میباشیم . مسیرها و تفریح گاهها را تا حد امکان راحت و مناسب بسازید و اگر مسیرها شکل موّرب داشته باشند، بهتر است. همچنین با فروشگاه های مجاور، ارتباط برقرار کنید و در صورت امکان، یک محیط مناسب برای قدم زدن و دوچرخه سواری فراهم نمایند . همچنین منافع فراوان توسعه استفاده ترکیبی باید دقیقاً برای مهندسین حمل و نقل، آشکار و مشخص باشد. یعنی چیزی که آنها “تسخیر داخلی” می نامند یا سفره ها از نقطه الف به نقطه ب، همگی در داخل همین توسعه قرار میگیرند. این جریان منجر به تقاضای دولت های محلی برای کاهش رفت و آمد مثل ساختن خطوط جدید جاده ای می شود و همکاری افراد برای اجرای چنین توسعه های بزرگ و مهمی، مناسب است. اگر شما در یک دولت محلی مشغول به کار هستید و از این روش بعنوان یک راه برای حل مشکل بی نظمی استفاده می کنید و این سوال برای شما مطرح است که چگونه توسعه میتواند با مشکلات متعددی مواجه باشد، مطالعه کتاب ارزشمند “رشد هوشمند در یک جهان در حال تغییر ” را به شما توصیه میکنیم . اگر شرایط آب و هوایی شما سخت است و نیازمند پناهگاه مناسب هستید، در مورد چشم انداز نیز حساسیت نداشته باشید. اگر وسعت طرح شما زیاد است، توسعه استفاده ترکیبی باید شامل بعضی فضاهای باز و سازگاریهای طبیعی باشد. تامین تمام جذابیت ها در یک مکان، نیازمند اقدامات زیادی است و شروع خوبی برای یک فضای باز و بالقوه جذاب را فراهم میکند. از فواید ترکیب عمودی برای جامعه، اجازه استفاده بیشتر از زمین در مکان های مناسب مثل مراکز تجاری نزدیک، مراکز فعالیت اجتماعی، ایستگاههای حمل و نقل، دانشگاه ها یا کارفرمایان است. در بیشتر اماکن به جز یک مرکز خرید منطقه ای دو یا سه طبقه، خرده فروشی موفق نخواهد بود ولی یک مجموعه خرید با چندین طبقه یا فروشگاهها و آپارتمانها در بالای آن ممکن است تا حد زیادی مناسب یک محله باشد . بخش های ترکیبی از زندگی و کار در توسعه های استفاده ترکیبی رایج هستند . این اصطلاح در مورد ساختمان هایی با اشتغال تجاری بر روی طبقه همکف و یک واحد مسکونی در طبقه بالا بکار میرود . به بعضی از اماکن مجوز اجاره بطور مستقل داده شوند ولی این روش اغلب منجربه بروز مشکلاتی درمورد راه پله ها، اماکن خصوصی، عایق های صدا، دیوار های ضد آتش و تهویه های هوا میگردد. تلاش کنید که مطمئن شوید که یک بازار برای واحد هایی با اشتغال شخصی برای زندگی و کار در منطقه شما وجود دارد، قبل آنکه بخواهید برای هرکاری برنامه ریزی نمایید . معمولاً از استفاده مشترک برخی مشاغل از این اماکن در یک منطقه جلوگیری می شود، لذا “استفاده مشترک” به معنی “هرگونه استفاده ای” نیست. معمولاً موارد ممنوعیت عبارتند از : رستوران هایی که میتوان با خودرو داخل آنها شد، ایستگاه های خدماتی، خشک شویی ها و واحدهای تجاری دیگر که تمرکز بر خودروها یا مواد شیمیایی دارند . موانعی برای توسعه استفاده ترکیبی : در بسیاری از جوامع امریکا، توسعه استفاده ترکیبی تا زمانهای اخیر، غیر قانونی بود و بعضی شهرها هنوز قوانین منطقه بندی خود را تغییر نداده اند. یک قانون سنتی منطقه بندی اجازه استفاده از هر زمینی را میدهد ولی اجازه بهره برداری مسکونی و تجاری از یک ساختمان را نمیدهد . گرایش ها به وضوح به سوی حل این مشکل است ولی بسیاری از شهرها ماه ها زمان سپری کرده اند تا به تحقیق درباره روش توسعه استفاده ترکیبی بپردازند . معمولاً به عنوان راه حل موقت، شهرداری که قوانین در آن تغییر کرده است، به هر شکل در توسعه بخش طراحی، منطقه بندی اجتماعی برنامه ریزی شده که بر روی نقشه های شهرداری ثبت شده است، تجدید نظر میکند (با اینحال تعداد کمی از شهرداری ها به اندازه کافی از شکل منطقه بندی سنتی دور شده اند تا دارای شرط توسعه باشند و بخش برنامه ریزی شده را در قانون منطقه بندی در نظر بگیرند) . تامین نیازمندی های پارکینگ ها نیز مشکل دیگری در این زمینه است. پارکینگ مشترک یک راه حل کاملاً مناسب برای استفاده اشتراکی است ولی اغلب شهرداری ها به ارائه برنامه مناسبی با روش محاسباتی برای پارکینگ مشترک پرداخته اند. گاهی اوقات تفسیر ” نظامنامه ساختمان ” نیز تبدیل به یک مشکل در ساختمان های دارای استفاده مشترک میشود. مثلاً ساختمان های تجاری نیازمند سامانه های آب پاش هستند ولی آیا این سامانه ها باید به مناطق مسکونی نیز گسترش یابند ؟ برای شهرداری هایی که معیارها و نظام نامه هایی را ارائه داده اند، این قوانین روشن شده است ولی شهرداری های دیگر ممکن است با چنین مشکلاتی مواجه باشند . گسترش دهندگان استفاده ترکیبی قبل از آنکه اقدام نمایند باید به پیش بینی سطح بالاتری از احتیاط های دقیق و بررسی شده بپردازند، زیرا اگر شروع به ساخت در داخل مناطقی کنند که به طور سنتی، چند خانواده در آن زندگی میکنند و یا منطقه ای است که مخصوص تک خانوارها میباشد، ممکن است مشکلاتی برای آنها پیش آید. یک منطقه ویژه استفاده ترکیبی که ممکن است دارای مقررات بسیار پیچیده ای باشد، عملاً در سیاست عمومی دارای اولویت برای یک مرحله بررسی بسیار محتاطانه، تحت یک برنامه توسعه بخشی برنامه ریزی شده (PUD) یا روند استفاده خاص است. به همین ترتیب ، آشکار است که همزمان با محبوبیت مجدداً احیاء شده این روش در امریکا، صنایع اقتصادی نمیدانستند چگونه خودشان را با این شرایط تطبیق دهند . توسعه استفاده ترکیبی، عناوین معیارهای جامعه مورد نظر را در رابطه با انواع تولید برآورده نمی کنند. افراد مشارکت کننده میترسند که یک یا چند مورد از استفاده های ترکیبی، تبدیل به یک فعالیت اقتصادی از کار افتاده یا منسوخ شود و یا بدلیل نیاز نامناسب بازار ضرر نمایند. به دلیل بی میلی مشارکت کنندگان، توسعه استفاده ترکیبی ممکن است نیازمند مشارکت اقتصادی باشد و یا تضمین هایی را در این مورد بدهند . این مشکل در حال مرتفع شدن است زیرا صنایع خدماتی در زمینه معاملات املاک، مطالب بیشتری را درباره توسعه استفاده ترکیبی یاد میگیرند . من در مورد یکی از این طرحها تحقیق نمودم که در آن، یک شرکت ساختمانی متهم بود که برنامه ریزی مناسبی برای ایجاد عمق کافی برای فروشگاههای طبقه اول ندارد و لذا هیچگاه، این اماکن برای اجاره به منظور خرده فروشی، جذابیتی نداشتند زیرا ساکنین نمی خواستند در طبقه اول و در مجاورت پیاده رو زندگی کنند. اماکن مناسب برای توسعه استفاده ترکیبی : وضعیت توسعه استفاده ترکیبی را بخصوص وقتی در نظر بگیرید که با یک زمین وسیع مواجه هستید که خالی و یا اشغال شده است. این زمین ها ممکن است قبلاً یک ( کارخانه تولیدی، مرکز خرید بسته شده، مرکز نظامی خالی شده، دانشکده) یا زمین های بزرگ دیگری باشند که به نوعی نیازمند تجدید حیات هستند. مکانهای در نظر گرفته شده برای استفاده ترکیبی موفق، دارای تزئینات کامل هستند که در آنها استفاده های تجاری یا اداری ممکن است مناسب رشد و ترقی باشند. و مکانهای مهم در جاهایی که یک بخش بزرگ و مناسب برای حداقل یک طبقه از توسعه اقتصادی در دسترس است و این مناطق نزدیک به فعالیت های تولیدی هستند که قبلاً به آنها اشاره نشد. مهم نیست که شما تا چه اندازه به توسعه اقتصادی ترکیبی علاقمند هستید ولی در صورت علاقه مند بودن، این کار را با انجام دادن در مورد زمین های خالی و مناطقی که مالکین آنها ارزیابی بالاتری را صورت می دهند و آن مناطق دارای منطقه بندی به شکل استفاده ترکیبی هستند را انجام دهید. درباره اصلاح ارتفاع و نیازهای پوششی، فقط به این دلیل که طبقه بندی را برای منطقه دارای استفاده ترکیبی و یا یک منطقه بندی دارای پوشش اجازه دهنده توسعه استفاده ترکیبی است، تصمیمات شتابزده نگیرید. یک ساختمان چهار طبقه دارای استفاده ترکیبی را نشان ندهید که در وسط یک محله است و نیمی از آن فروشگاه های زیبا و بقیه خانه هستند و به خودتان مغرور نشوید چون شما خود را با شرایط استفاده ترکیبی، تطبیق داده اید. تشویق به استفاده از توسعه استفاده ترکیبی : شهرداری هایی که میخواهند توسعه استفاده ترکیبی را گسترش دهند، نیازمند فعالیت زیاد و مشخص نمودن منطقه طبقه بندی، پارکینگ، برنامه ریزی برای استفاده از زمین و شرایط پیشرفت زمین برنامه ریزی شده قبل از آن هستند که یک فرد گسترش دهنده، مشارکت کننده یا سازنده وارد طرح شود. تصمیمات بهتر وقتی اتخاذ می شوند که یک پیشنهاد توسعه ویژه منتظر اقدام شما نمی ماند . اگر شما واقعاً به توسعه استفاده ترکیبی علاقمند هستید ، نقشه های پیشرفت و نمودارها و طرحهای رایانه ای یا ترجمه ها را برای توضیح هدف خود بکار گیرید. سپس گسترش دهندگان اماکن مسکونی و تجاری را دعوت نمایید و به تامین و ترکیب موضوعات و نظرات بپردازید زیرا در بعضی از جوامع، آنها که در دو اردوگاه متفاوت بسر میبرند، بخوبی از عقاید یکدیگر آگاه نیستند. وقتی شما یک دستگاه مخلوط کن دارید از بانکداران دعوت کنید تا آنها نیز با این دستگاه آشنا شوند . مطمئن شوید که معیارها و راهنمایی هایی را طراحی می کنید که می خواهید در جامعه خود به اجرا در آورید و در آن مکان وجود دارند شما نیازمند انواع ارتفاع های ساختمانی و تراکم در یک توسعه استفاده ترکیبی چند منظوره هستید و در بیشتر موارد چهار ساختمان چهار طبقه مشخص، جذاب و خوشایند نیستند . نماهای خارجی ساختمانها که به عنوان تجاری در طبقه اول استفاده می شوند، نیازمند سقف های بلندتر و تزئینات بیشتر هستند (مثل فرورفتگی ها، جلو آمدگی ها، پنجره های بزرگ و انواع طراحی ها) تا بتوانند آنها را به شکل فضاهای تجاری ،نمایش دهند . هر گونه کمبود یا اشکال در مرحله بررسی طرح شما بوسیله یک فرد بی توجه یا سازنده دارای مهارت کمتر، مورد سوء استفاده قرار می گیرد و اگر شما در جامعه ای هستید که بررسی رسمی طراحی انجام نمی شود، ممکن است نیازمند بررسی قانونی قبل از ارائه پیشنهاد برای توسعه ی استفاده ترکیبی داشته باشید. شما نمیتوانید اغلب به یادآوری ارزش کافی تصمیم گیران در یک تحقیق موردی و در یک جامعه محلی بپردازید که در آن یک نمونه از ساختمان در حال کار یا پیشرفت میتواند مورد بازدید قرار گیرد. اگر شما دارای یک زمین وسیع هستید درباره آن بازاریابی می کنید، ویژگی های مشخصی را در نظر بگیرید. مثلاً اگر این مکان در نزدیکی یک دانشگاه است، شاید بخواهید تاکید بر امکانات تحقیقی، فضاهای هنری و خانه های دانشجویی همراه با ترکیبی از امکانات مسکونی و اداری وخرده فروشی و تعدادی رستوران را داشته باشید . مطمئن باشید که امکانات دستیابی به امور حمل و نقل در منطقه شما وجود داشته باشد. اگر در نزدیکی یک ایستگاه حمل و نقل هستید، ممکن است بخواهید یک قسمت پارک کردن و رانندگی را در طول روز داشته باشید، اگر احساس می کنید میتوانید رستورانها و امکانات جذاب زندگی شبانه را در ایستگاه حمل و نقل فراهم کنید تا به جذب مردم محله خود اقدام نمایید . همچنین ممکن است نیاز به ارائه ابزارهای توسعه اقتصادی تشویقی مانند خانه سازی با امکان اجاره مناسب یا مکان یابی تشویقی و دارای امتیاز خانه های متراکم و یا افزایش هایی در منطقه به نسبت مسکونی برای سازندگان و ارائه سازگاریهای لازم داشته باشید. در این مورد، حفظ خانه سازی در یک سطح مشخص و با امکان اجاره مناسب میتواند توسعه را برای تراکم بیشتر دارای مجوز، فراهم نمایید . چرا مشوق های توسعه ای لازم هستند ؟ ممکن است بپرسید چرا باید مشوق ها را در نظر بگیریم اگر توسعه استفاده ترکیبی تا این اندازه مطلوب است. پذیرش واحد های مسکونی از سوی استفاده ترکیبی معمولاً مثبت است، البته اگر خودروها در بعضی روش ها و شکل ها بتوانند، با آنها تطبیق پیدا نمایند . خریداران یا اجاره کنندگان چنین توصیه هایی، کم و بیش ساختار های هنری را تعیین میکنند لذا تسهیلات زندگی را در نزدیک بعضی مراکز خرید و لذت های جالب و هیجان انگیز در یک جامعه و جایی که رویارویی همسایگان با هم اجتناب ناپذیر است فراهم نمایید . با اینحال سازندگان از آزمایش طرح های جدید که به نظرشان ممکن است خطرناک باشد دوری می کنند و نیازمند راهنمایی در مسیر درست می باشند. استفاده ترکیبی برای بازار جذاب است زیرا به کاهش هزینه های حفظ و نگهداری بلند مدت می انجامد و به تطبیق افراد بیشتر و سفرهای کمتر در فضاهای محدودتر می پردازد و احتمالاً افزایش ارزش اموال و دارایی های شما را بدنبال خواهد داشت . اگر احساس می کنید که جامعه به اندازه کافی مناسب است، مجبور نیستند به ارائه مشوق ها بپردازید و در ابتدا آموزش ها و بخش های مختلف آنرا آزمایش کنید و اگر یک یا چند نفر از مشارکت کنندگان قبول نکردند، به بررسی و مذاکره درباره چشم اندازها ادامه دهید. سر انجام اینکه شما فردی را پیدا خواهید کرد که علاقمند به استفاده از این روش برای استفاده در کار خود می باشد. روشهای مربوط به توسعه مکانی : استفاده ترکیبی ممکن است مربوط به شهرنشینی یا توسعه برمبنای عبور (TOD) در افکار بعضی افراد باشد . بسیار مناسب است که برای عقیده جدید موسوم به COD (توسعه بر مبنای حمل و نقل) که برای تعدادی از شهرها در اطراف کشور لازم است ، پایانه های حمل ونقل مناسب در یک منطقه متمرکز شوند . شهرنشینی جدید البته به حمایت از مفهوم استفاده ترکیبی میپردازد ولی ساختمانهای دیگر دارای استفاده ترکیبی، نیز در آن وجود دارند و توسعه هایی که شامل تمام نظریه های شهر نشینی نیستند و توسعه برمبنای حمل و نقل، میتوانند کاملاً اقتصادی یا مسکونی باشند، با اینکه بسیاری از نمونه های فعلی، در واقع استفاده ترکیبی هستند. جنبش توسعه هوشمند که مخالف توسعه شهر بصورت نامنظم و بی منطق است نیز علاقمند به توسعه استفاده ترکیبی است زیرا این طرح موافق برنامه جامع شهری میباشد ولی از جنبه نظری، توسعه استفاده ترکیبی میتواند بعنوان یک شرکت توسعه دهنده تا یک فاصله قابل توجه از مرکز شهر، رونق یابد . منبع: سایت آقای شهردار نقل قول لینک به دیدگاه
ارسال های توصیه شده
به گفتگو بپیوندید
هم اکنون می توانید مطلب خود را ارسال نمایید و بعداً ثبت نام کنید. اگر حساب کاربری دارید، برای ارسال با حساب کاربری خود اکنون وارد شوید .